04/11/2012

Con đường đến nợ xấu

Nguyễn Y

Bản chất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại được và bị xóa sổ khỏi danh sách các khoản nợ phải thu của chủ nợ. Đối với các ngân hàng, nợ xấu tức là các khoản tiền cho khách hàng vay, thường là các doanh nghiệp, mà không thể thu hồi lại được do doanh nghiệp đó làm ăn thua lỗ hoặc phá sản.

Theo định nghĩa trên thì Nợ xấu đang tồn tại ở phân đoạn giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp. Hiện tại Nợ xấu nằm ở các dạng như sau:

– Ngân hàng với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản (chủ yếu) có thể lên đến 80% tổng nợ xấu.

– Ngân hàng (thông qua các công ty cho thuê tài chính) với các doanh nghiệp kinh doanh có liên quan đến tài sản cho thuê tài chính mà làm ăn bị thua lỗ.

– Ngân hàng (thông qua các công ty chứng khoán) vì “ôm cổ phiếu” không đúng thời điểm nay giá cổ phiếu .

Ở đây, tôi xin nêu chủ yếu về khoản nợ xấu thứ nhất “Ngân hàng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” để cùng nhìn rõ bản chất sự việc và tìm cách nào đấy để tháo gỡ (Cứ như ông “Bình ruồi” thì đang tìm cách “đánh bùn sang ao”).

I . Bắt đầu từ các dự án

Vào những năm 2002-2004 các dự án bắt đầu được cấp tốc vẽ ra và xin được phép đầu tư chủ yếu nằm ở đất nông nghiệp. Lấy giá đất năm 2009 theo Quyết định số: 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố thì mức cao nhất đền bù là 260.000 đồng/m2.

Doanh nghiệp vẽ ra cái dự án (Giả thử đó là dự án khu chung cư cao tầng và văn phòng cho thuê có diện tích 10 ha (100.000 m2). Ta sẽ tính toán:

Tiền đền bù đất: 260.000 đ/m2 x 100.000 m2= 26 tỷ đồng.

Dự án đầu tư (có quyết định của UBND tỉnh thành phố), giả sử 350 tỷ đồng.

Muốn thực hiện dự án doanh nghiệp phải có tối thiểu 25% vốn (tức là 87,5 tỷ). Bằng bất kỳ giá nào doanh nghiệp phải có báo cáo tài chính (báo cáo đểu cũng được) về nguồn vốn cho đủ 87,5 tỷ.

Như vậy sau khi có dự án, doanh nghiệp vác tất cả đi làm HỒ SƠ VAY VỐN ĐẦU TƯ.

II. Quá trình vay vốn và tài sản thế chấp

Doanh nghiệp sẽ thế chấp bằng tài sản được cấp phép (đó là Đất đai).

Mấu chốt là ở chỗ này. Có phải doanh nghiệp định giá đất bằng chính cái giá doanh nghiệp đền bù (Không! Hoàn toàn không!). Doanh nghiệp sẽ thế chấp bằng giá đất trên thị trường (thời kỳ năm 2009 khi đã trở thành đất dự án nó có giá tối thiểu 40 triệu đồng/m2.

Bài toán thứ Hai:

Giá đất 100.000 m2 khi đó sẽ là 100.000 m2 x 40 triệu VND = 4000 tỷ đồng.

Chênh lệch khoản tiền so với đền bù là: 4000 tỷ - 26 tỷ = 3.974 tỷ (Ba ngàn chín trăm bảy mươi tư tỷ đồng).

Ngân hàng cho vay toàn bộ dự án 350 tỷ - 87,5 tỷ = 262,5 tỷ vì tài sản thế chấp lớn hơn giá trị dự án.

Khi triển khai, doanh nghiệp không phải tập trung đầu tư vào mỗi một cái dự án này mà họ sẽ làm năm bảy cái dự án khác và với công việc trên cứ triển khai dự án, cứ vay tiền.

Bài toán thứ Ba:

Khi có tiền chủ doanh nghiệp lấy mỡ nó rán nó để tiêu tan một phần cái khoản lợi khủng 3.974 tỷ (Ba ngàn chín trăm bảy mươi tư tỷ đồng) là đi Bôi trơn hệ thống:

+ Từ cán bộ giải phóng mặt bằng trở lên đến các quan cấp trung ương không loại trừ cả đồng chí X.

+ Thậm chí có những doanh nghiệp mua cả xe cho xếp, và họ sẵn sàng trang bị cho xếp xe trị giá 6-7 tỷ đồng.

TỪ SỰ DÀN TRẢI ĐẾN BUÔNG LỎNG QUẢN LÝ NÊN TỶ LỆ CÁC DỰ ÁN HOÀN THÀNH ĐẾM ĐƯỢC TRÊN ĐẦU NGÓN TAY.

Hết ăn đất (cướp đất) mánh lới được tung ra là bán căn hộ chung cư dưới hợp đồng Hợp tác đầu tư.

Dân tôi ơi sao mà mê muội thế?!

(1) Nếu bán căn hộ chung cư thì hợp đồng phải có căn hộ tầng mấy? Số bao nhiêu? Của chung cư nào? Ai là chủ đầu tư? bao giờ hoàn thành? bao giờ bàn giao? v.v. và v.v. Và họ phải xuất hóa đơn tài chính được nhà nước quản lý như xe trả góp chứ!

(2) Sao lại ký hợp đồng góp vốn đầu tư??? Đã không có nhà ở thì phải nộp tiền trước mà mua nhà chứ sao lại góp vốn đầu tư. Đã góp vốn đầu tư thì lời ăn lỗ chịu bây giờ còn kêu ca gì??? Tội nghiệp quá!

III. Chung quy lại là tại ai?

Tại cái tam giác quỷ (Ngân hàng – Quan chức – Bất động sản) chúng bắt chính sách làm con tin để quanh co chối tội!

Việc của mọi người là phải xử tội cái tam giác quỷ ấy (xin thưa, chỉ cần thay từ “Bất động sản” bằng từ khác sẽ có một tam giác quỷ khác).

Các tam giác quỷ này đang bóp cổ nhân dân.

Và cũng cái tam giác quỷ ấy mà “Không kỷ luật ai?” và kết quả thật bất ngờ 129/174 là như vậy.

Hà Nội 01/11/2012

N.Y.

Tác giả gửi trực tiếp BVN