Bauxite Việt Nam

Luật sư Ngô Ngọc Trai

Gửi cho BBC từ Hà Nội

13 tháng 9 2024

Thị trường nhà đất Việt Nam từ nhiều năm qua được đánh giá là phát triển không bền vững, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Giá nhà đất quá tầm với của đại bộ phận người lao động, nguồn cung dù dồi dào nhưng những người cần nhà vẫn không với tới.

Chụp lại hình ảnh: Các khu chung cư tại TP.HCM. Nguồn hình ảnh: Getty Images

Tháng 8 năm 2024 tại Hà Nội diễn ra một số cuộc đấu giá đất nền gây ồn ào dư luận. Tại huyện Thanh Oai, có 68 thửa đất được tổ chức đấu giá với mức giá trúng cao nhất gần 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần giá khởi điểm. Tại huyện Hoài Đức, 19 lô đất cũng được đấu giá với mức giá cao nhất lên đến 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm.

Sau khi dư luận chỉ ra nhiều lo ngại về tình trạng đầu cơ, thổi giá, ngày 21/8, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo các cơ quan bộ ngành tiến hành rà soát, kiểm tra việc tổ chức đấu giá và xử lý đối với những vi phạm pháp luật.

Ngày 5/9, tại một cuộc họp báo về phổ biến các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024, khi được hỏi về việc kiểm tra, rà soát đối với những cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất ở Thanh Oai, Hoài Đức, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết Đoàn kiểm tra của bộ này phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội đã tiến hành kiểm tra thực tế và rà soát khối lượng hồ sơ khá lớn, mặc dù vụ việc vẫn đang được tiến hành kiểm tra nhưng cho tới nay vẫn chưa phát hiện ra có kẽ hở hay sai phạm trong các cuộc tổ chức đấu giá.

Như thế nghĩa là có khả năng việc người dân thực sự sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để được hưởng quyền sử dụng một lô đất là có thật. Điều này đặt trong bối cảnh có sự ồn ào của dư luận hoài nghi về tình trạng đầu cơ thổi giá trước đó đã cho thấy mức độ phát triển quá nóng của giá bất động sản.

Câu hỏi đặt ra là sự tăng giá quá nóng như thế sẽ đưa đến những hệ lụy gì cho nền kinh tế và giải pháp ra sao?

Chụp lại hình ảnh: Một khu dân cư cao cấp tại thành phố Thủ Đức, TP HCM. Nguồn hình ảnh: Getty Images

Bài học từ ông Lý Quang Diệu

Trong cuốn sách “Bí quyết hóa rồng” do công ty sách Saigonbook dịch và giới thiệu năm 2001, ông Lý Quang Diệu là tác giả sách có chia sẻ một bài học là khi giá nhà đất sốt nóng thay vì đánh thuế để giảm lợi nhuận của người bán thì ông lại cho xây thêm nhiều nhà đáp ứng nhu cầu cho người mua. Ông Diệu đã thừa nhận đó là chính sách quản lý sai lầm.

Cụ thể câu chuyện như sau, ngay khi làm lãnh đạo đất nước ông đã thực hiện chính sách đảm bảo nhà ở cho người dân, ông cho thành lập một Ủy ban phát triển nhà ở. Cơ quan này xây những tòa nhà rồi bán cho người lao động theo các chính sách hỗ trợ ưu đãi như vay mua trả góp với lãi suất thấp.

Ông Diệu cho biết chính sách đã đạt được nhiều hiệu quả trong việc cải thiện đời sống, chỗ ở cho người dân, nhưng ban đầu cũng xảy ra những chuyện khôi hài. Một số nông dân nuôi lợn đã đem theo và nuôi chúng trong các căn hộ cao tầng, người ta chứng kiến cảnh một số người đang cố dỗ các con lợn leo lên cầu thang.

Một gia đình khác đem theo một tá gà vịt để nuôi trong bếp, người ta đã làm một cái cổng bằng gỗ ở lối ra vào nhà bếp nhằm ngăn các con vật đi vào phòng khách. Buổi tối trẻ con tìm kiếm giun đất và côn trùng ở các đám đất nhỏ phía bên ngoài tòa nhà về làm thức ăn cho gà vịt. Nhiều người không chịu dùng thang máy, một số khác vẫn tiếp tục công việc cũ như bán thuốc lá, bánh kẹo và hàng tạp hóa trước các phòng ở tầng trệt, mọi người đều trải qua sốc văn hóa.

Ông Lý Quang Diệu cho biết thành công cũng nảy sinh nhiều vấn đề mới, những người đang đợi mua nhà đã phát hiện ra giá của các căn hộ tăng lên hàng năm theo sự gia tăng chi phí trả cho lao động, giá thành của vật liệu nhập khẩu và giá đất. Họ trở nên thiếu kiên nhẫn và muốn có các căn hộ càng sớm càng tốt. “Trong khoảng thời gian từ 1982 đến 1984 chúng tôi đã phạm một sai lầm nghiêm trọng khi xây dựng gấp đôi số căn hộ chúng tôi đã xây trước đó”, ông viết.

Vào những năm đầu thập niên 90 khi giá bất động sản tăng, mọi người muốn kiếm lời trong việc bán nhà cũ và sau đó nâng cấp lên nhà mới. Thay vì ngăn chặn việc làm này bằng cách đánh thuế giảm lợi nhuận của người bán, chính quyền Singapore đã đồng ý cung cấp nhà ở cho cử tri bằng cách xây dựng thêm nhiều nhà mới, điều đó đã làm tình hình nhà đất càng sốt thêm và gây ra nhiều hậu quả đáng tiếc trong cuộc khủng hoảng tiền tệ vào năm 1997, theo thừa nhận của ông Lý.

Câu chuyện bài học về sự tăng nóng của giá bất động sản và giải pháp áp thuế của ông Lý Quang Diệu đã được chia sẻ từ 25 năm trước nhưng thực tế đã không được rút ra ở nơi khác.

Chụp lại hình ảnh: Trung Quốc đang khủng hoảng thừa căn hộ. Trong ảnh: Một khu căn hộ cao tầng đang được xây dựng tại thành phố An Khánh, tỉnh An Huy. Nguồn hình ảnh: Getty Images

Nhìn sang Trung Quốc

Nhìn sang câu chuyện về bất động của Trung Quốc hiện nay thì thấy dường như Trung Quốc đã lặp lại chính sách quản lý bất động sản đúng kiểu như Singapore trước kia. Để thấy được vấn đề thì cần biết hai thông tin là:

- Thứ nhất, Trung Quốc hiện đang dư thừa hàng trăm triệu căn hộ đủ sức chứa cho cả tỷ người cư trú, điều này được nêu ra bởi các cán bộ quản lý của Trung Quốc. Vào tháng 8/2023, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết có 648 triệu mét vuông mặt sàn chưa bán được. Nếu tính trung bình mỗi căn nhà 90 mét vuông thì con số này tương đương 7,2 triệu căn nhà. Con số trên chưa kể các dự án nhà đã bán cho khách hàng nhưng chưa hoàn tất xây dựng hoặc nhà đã bán nhưng vẫn còn nằm trong tay nhà đầu tư, đầu cơ.

Tại một hội nghị về bất động sản ở thành phố Đông Hoản, tỉnh Quảng Đông, vào năm 2023, ông Hạ Khanh, cựu Cục trưởng Cục Thống kê Quốc gia, nói rằng có những ước tính cho thấy Trung Quốc đang có số lượng nhà trống đủ cho 3 tỷ người vào ở. “Con số ước tính đó có lẽ là nói vống lên, nhưng theo tôi thì 1,4 tỷ dân Trung Quốc cũng không thể lấp đầy các căn nhà trống hiện có”, ông Hạ Khanh nói.

- Thứ hai, mãi đến gần đây, vào năm 2021, Trung Quốc mới ban hành chính sách về thuế bất động sản nhưng cũng chỉ mới đang áp dụng thí điểm thu thuế ở một số thành phố lớn, hiện không rõ hiệu quả ra sao.

Như thế có thể hình dung rằng trong quãng thời gian hàng chục năm khi thị trường phát triển nóng, giá cả sản phẩm tăng cao, Trung Quốc thay vì áp thuế bất động sản thì lại cho xây thêm nhiều căn hộ mới như một cách thức đáp ứng nhu cầu của thị trường, dẫn tới tình trạng khủng hoảng thừa hiện nay.

Tôi thấy thắc mắc là bài học kinh nghiệm từ Singapore không phải là khó biết đến, người ta đã nêu ra chia sẻ như thế hoặc qua các kênh thông tin khác giới chuyên gia hoặc đội ngũ cán bộ quản lý hẳn là phải có hiểu biết về những câu chuyện quản lý các nước đã gặp phải như vậy.

Vậy nhưng tại sao Trung Quốc vẫn lặp lại chính sách mà Singapore đã gặp phải trước kia? Phải chăng vì lợi ích mà thị trường bất động sản mang lại là sự tăng trưởng cho nền kinh tế là điều có sức quyến rũ quá lớn khiến cho các cơ quan quản lý bị cuốn theo? Hoặc cũng có thể là những nhà phát triển bất động sản đã có được khả năng tạo ảnh hưởng tác động lớn khiến cơ quan quản lý khó đưa ra được chính sách thuế một cách hiệu quả.

Ở Việt Nam hiện nay, giá bất động sản tăng cao nhưng dường như các ban ngành cũng vẫn chưa đánh giá đúng tính quan trọng của giải pháp thuế bất động sản, thay vì thế nhiều dự án bất động sản thương mại và dự án nhà ở xã hội được thúc đẩy triển khai như là giải pháp nhằm ổn định thị trường và đáp ứng chỗ ở cho người lao động. Như thế bài học về quản lý bất động sản như của Singapore trước kia vẫn đang được lặp lại.

Ngay lúc này, giá bất động sản quá cao là rào cản cho những người gia nhập sau. Nhiều người lao động khó khăn trong mua nhà bởi đồng lương dù có tăng do thu nhập từ nền kinh tế đang tăng trưởng nhưng giá nhà lại tăng cao hơn nhiều. Giới trẻ ngại lập gia đình, sinh con cũng có phần nguyên nhân từ bất động sản.

Là quốc gia đi sau khi đã biết được bài học từ Singapore như vậy và chứng kiến bài học của Trung Quốc hiện nay, các cơ quan quản lý của Việt Nam cần sớm đưa ra được chính sách về thuế để làm lành mạnh thị trường bất động sản.

N.N.T.

---

* Tác giả Ngô Ngọc Trai là luật sư đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội.

Nguồn: bbc.com