05/04/2010

Khách sạn trong công viên và “chi phí cơ hội”

Đức Trí

Cám ơn BBT trang mạng Bauxite Việt Nam đã cho tôi viết lời bình trước khi đăng lại bài đã đăng trong VnEconomy với tựa đề Khách sạn trong công viên và “chi phí cơ hội” của tác giả Đức Trí.
Tôi không phải là chuyên gia thông thạo về tài chính nên không thể bình luận bất cứ một điều gì liên quan đến khả năng nhảy múa của đồng tiền từ con số 14,5 triệu USD do Chủ đầu tư Dự án SAS HA NOI ROYAL đưa ra ngày 17/2/2009, nay bỗng dưng lên tới con số ngót 80 triệu USD. Điều đó có thể khiến một số người yếu bóng vía lo sợ bảo nhau “Mau mau khấu ngân sách Nhà nước trả người ta đi, nếu không nó sẽ biến thành con số 160 triệu USD lúc nào không kịp biết thì nguy to”(?).
Nhưng tôi có đủ cơ sở vạch trần sự thật và có đủ tư cách thay mặt nhân dân Hà Nội tuyên bố rằng “Sau khi công luận đã lên tiếng và sau khi chiêu bài vin vào ý kiến chấp thuận của cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt đã bị lộ ra đồng thời với việc ông Đại sứ Thụy Điển đã có văn bản phủ nhận Chủ đầu tư là người Thụy Điển nên Dự án xây Khách sạn NOVOTEL ON THE PARK đã phải ngừng lại mà lãnh đạo Hà Nội vẫn không kỷ luật những người móc nối với Chủ đầu tư dối trên lừa dưới, lại còn ĐỀN cho Chủ đầu tư 7657m2 đất ở khu Nhà máy Rượu phố Nguyễn Công Trứ là một thái độ sai trái. Tại sao lại phải ĐỀN? Ai lừa họ để họ để họ nhỡ cơ hội hốt bạc nên nay phải lấy 7657m2 đất thuộc tài sản Quốc gia ở trung tâm Thủ đô ĐỀN cho họ mà họ vẫn chưa hài lòng?”

Nhân đây tôi cũng xin tiết lộ một vài sự thật để mọi người cùng đánh giá.
Giữa năm 2007 khi chúng tôi lên tiếng phản đối Dự án xây dựng Disneyland của Tập đoàn Vincom và Công ty Tân Hoàng Minh ở Công viên Thống Nhất thì ông Nguyễn Quốc Triệu chưa thôi chức Chủ tịch UBND thành phố và ông Nguyễn Thế Thảo chưa về nhận chức.
Ngày 6/6/2008 đọc được tin Khách sạn SAS ở Công viên Thống Nhất được khởi công, tôi nghĩ ngay đến việc ông Chủ tịch UBND thành phố mới về nhận chức đã bị lừa, nên đã chủ động gửi nhiều tài liệu thông tin đến UBND để nhắc nhở và thông báo trước rằng tôi sẽ lên tiếng phản đối.
Khi bức thư ngỏ của tôi lên mạng Vietnamnet sáng ngày 9/2/2009, thì chiều 12/2/2009 phía đối tác nước ngoài đã cuống lên bay đến Hà Nội và liên hệ với Vietnamnet xin gặp mặt để dàn xếp vào sáng hôm sau. Nhưng ngay chiều hôm trước đã có tay trong gặp họ để bàn cách cương lên, dọa UBND Hà Nội và không thèm gặp Vietnamnet nữa, họ làm như họ là người Thụy Điển thật, họ viết thư cho Chủ tịch UBND Hà Nội nói rằng họ đã tiêu hết 14,5 triệu USD… Cuối cùng cuộc tranh luận diễn ra rất ngoạn mục như mọi người đã biết. Có điều tôi không sao hiểu nổi rằng tại sao ông Chủ tịch UBND thành phố là người vô tình bị lừa lại sợ kẻ đã lừa mình đến thế?
Đó chính là nguyên nhân của mọi trò lố bịch hôm nay.
Còn cơ hội ư? Cơ hội kiếm tiền bằng cách giả danh người Thụy Điển để lợi dụng tình hữu nghị giữa hai nước chiếm khu đất công viên bất thành mà dám cao giọng sao?
Các chuyên gia cứ phân tích cho kín nhẽ, còn theo thiển nghĩ của tôi là không cần.
KTS Trần Thanh Vân


Khu đất tại 295 Lê Duẩn - nơi Công ty SIH từng được cấp đất xây khách sạn.
Theo phân tích của chủ đầu tư, “thiệt hại” trong việc không được xây khách sạn trong Công viên Thống Nhất lên tới gần 80 triệu USD.
Tranh cãi quanh dự án Khách sạn Novotel Hanoi on the Park (trước đây có tên SAS Royal) vẫn đang tiếp tục, sau khi chủ đầu tư mới đây đã có công văn đề nghị UBND thành phố Hà Nội cấp thêm đất để “đền bù” cho những thiệt hại từ việc không được xây khách sạn trong Công viên Thống Nhất.

Tuy nhiên, đề nghị này đã không nhận được sự đồng tình của dư luận, đặc biệt là trong cách tính thiệt hại rất “đặc biệt” của chủ đầu tư.

Ở đâu ra con số 80 triệu USD?

Theo phân tích của chủ đầu tư, “thiệt hại” trong việc không được xây khách sạn trong Công viên Thống Nhất lên tới gần 80 triệu USD.
Cụ thể, các thiệt hại bao gồm: vốn góp bằng tiền mặt: 8,4 triệu USD; vốn vay: 4,536 triệu USD; khoản vay bổ sung: 220 ngàn USD; phải trả cho nhà thầu và công ty tư vấn: 1,57 triệu USD; chi phí phát sinh từ ngày 1/5/2009: 1,198 triệu USD. Và, quan trọng nhất, chi phí cơ hội: 63,756 triệu USD.
Với “thiệt hại” như vậy, chủ đầu tư mong muốn Hà Nội, ngoài việc cấp hơn 7.600 m2 đất tại Lò Đúc, cấp thêm một lô đất khác rộng 25 ngàn m2 trên đường Phạm Hùng (nơi dự kiến xây Nhà hát Thăng Long).
Giả định rằng phần lớn các khoản kê trên của chủ đầu tư là đúng và có thể chứng minh được, bài viết này chỉ tập trung phân tích về mục “chi phí cơ hội”, được tính là 63,756 triệu USD, và có một vài bình luận xung quanh vấn đề này.
Theo bản đề xuất của chủ đầu tư, chi phí cơ hội được tính dựa trên vốn góp và các khoản vay kể từ ngày thành lập với các giả định:
- Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 18%, tương đương với tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư khi đầu tư vào các thị trường mới nổi như Việt Nam
- Chi phí cơ hội liên quan đến vốn góp và lãi vay được tính trên cơ sở lãi gộp kể từ ngày thành lập cho đến tháng 1/2013 trừ đi 50,5 tháng được coi là do chủ đầu tư chậm triển khai dự án.
Theo người viết, ở đây có mấy điểm không hợp lý cần xem lại như sau:
- Tỷ suất lợi nhuận là 18%/năm được lấy từ cơ sở nào? Đó là kỳ vọng của nhà đầu tư nhưng thực tế ra sao lại là chuyện khác. Sẽ rất khó cho nhà đầu tư khi chứng minh điều này nếu như không dẫn ra được, chẳng hạn tỷ suất lợi nhuận trung bình của các khách sạn tương tự tại Hà Nội.
- Cách thức chủ đầu tư tính chi phí liên quan đến vốn góp và lãi vay “kể từ ngày thành lập cho đến tháng 1/2013 trừ đi 50,5 tháng được coi là chậm triển khai dự án” đồng nghĩa với việc coi như dự án đã chính thức hoạt động trong thời gian đó. Tuy nhiên, nếu như vậy thì trong thời gian đó, các chi phí hoạt động, chẳng hạn các loại thuế, chi phí nhân sự… được tính thế nào. Không lẽ dự án hoạt động mà không cần chi phí cũng như có lãi mà không đóng thuế?
- Giả định rằng chi phí cơ hội, cũng như tổng chi phí thiệt hại là gần 80 triệu USD như tính toán của chủ đầu tư, cơ sở nào để chủ đầu tư cho rằng việc giao cả hai lô đất (ở Lò Đúc và Phạm Hùng) là tương xứng? Khi chưa có sự định giá hai lô đất trên một cách minh bạch và theo thị trường, việc đưa ra con số thiệt hại rồi đề xuất đền bù chỉ là ý muốn chủ quan của chủ đầu tư, hoàn toàn không có một cơ sở thực tế nào.
Với một số điểm như vậy, có lẽ không cần đến báo cáo kiểm toán của Grant Thornton mà nhà đầu tư đang nhờ lập, cũng có thể khẳng định rất khó để UBND thành phố Hà Nội chấp thuận nếu không muốn thêm một lần “mang tiếng” với công luận.

Giải quyết ra sao?

Đây có lẽ là một trong những bài toán khó giải của thành phố Hà Nội. Trên tinh thần xây dựng và theo nguyên tắc đảm bảo lợi ích các bên, người viết xin có một số ý kiến như sau:
- Hà Nội cần có một hội đồng thẩm định các thiệt hại của chủ đầu tư, theo đó cùng với chủ đầu tư mổ xẻ các khoản mục được coi là thiệt hại một cách công bằng trên cơ sở có sự tham gia của kiểm toán độc lập. Trong trường hợp này, chắc chắn con số thiệt hại sẽ thấp hơn nhiều so với con số mà chủ đầu tư đưa ra. Hơn nữa, vì đây là vấn đề có yếu tố chính quyền, Kiểm toán Nhà nước cũng có thể vào cuộc (theo tin mới nhất thì ngày 31/3, lãnh đạo thành phố Hà Nội đã cho biết sẽ mời Kiểm toán Nhà nước tham gia tính toán thiệt hại của việc dừng dự án này).
- Bởi vì nhà đầu tư tính toán theo kiểu rất “thị trường”, thể hiện qua việc tính tỷ suất lợi nhuận 18%/năm và lãi gộp qua từng năm, Hà Nội cũng hoàn toàn có thể tính giá đất theo cách tương tự. Tham khảo rất quan trọng là theo bảng giá đất năm 2010 mà Hà Nội đã công bố, đất ở Lò Đúc là 45,6 triệu đồng/m2 và ở đường Phạm Hùng là 26,4 triệu đồng/m2 cho các vị trí đẹp.
- Hà Nội có lẽ cần một sự thừa nhận chính thức về trách nhiệm trong vụ việc này, đồng thời chứng minh rằng các quyết định giao đất tại Lò Đúc và Phạm Hùng, nếu có, là minh bạch và trên cơ sở đảm bảo quyền lợi các bên. Đồng thời, khẳng định rằng đây là một giải pháp tình thế, không có giá trị như một tiền lệ.
Bởi, sẽ ra sao đây nếu một ngày nào đó hàng loạt dự án khác không triển khai được cùng đâm đơn ra tòa đòi được thành phố bồi thường “chi phí cơ hội”? Những dự án bất động sản chưa triển khai được hoặc chậm triển khai do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ phía chính quyền, đáng tiếc là Hà Nội lại… không hề thiếu. Chưa kể, công luận hoàn toàn có thể đặt vấn đề: cơ sở pháp lý nào để Hà Nội lấy thêm một lô đất khác, về lý thuyết đang là thuộc sở hữu toàn dân, để bù đắp cho “thiệt hại” của một nhà đầu tư? Ít ra, việc đó phải được đưa ra Hội đồng nhân dân thành phố!
Có vẻ như câu chuyện “chi phí cơ hội” cụ thể của một nhà đầu tư đã và đang là gánh nặng cho chính quyền thành phố. Nhưng bên cạnh đó, có một thứ “chi phí cơ hội” khác còn quan trọng hơn: niềm tin của các nhà đầu tư đối với chính quyền và môi trường đầu tư, trong bối cảnh cấp phép dự án và đất đai vẫn là một quy trình “xin – cho” từ bao nhiêu năm nay chưa hề thay đổi.
Nguồn: http://vneconomy.vn/20100402092322402P0C17/khach-san-trong-cong-vien-va-chi-phi-co-hoi.htm