30/04/2013

Giải phóng mặt bằng một cuộc cải cách kinh tế

Hà Đình Sơn

Hai chục năm gần đây toàn xã hội đã không ai xa lạ với cụm từ “Giải phóng mặt bằng – GPMB” tức là thu hồi đất đai. Giải phóng mặt bằng chính là một cuộc cách mạng kinh tế mang đặc trưng xã hội chủ nghĩa. Nó xảy ra ở các địa phương, tỉnh, thành trong toàn quốc. Nó tác động đến kinh tế, xã hội của cả nước từ hai chục năm cho đến nay và còn di họa về sau.

Cuộc cải cách kinh tế thứ nhất là cải cách ruộng đất những năm 50 ở miền Bắc và phong trào Tập đoàn hóa sản xuất nông nghiệp ở miền Nam sau năm 1975. Cuộc cải cách kinh tế thứ hai là cải tạo tư sản ở miền Bắc và cải tạo tư sản ở miền Nam. Cuộc cải cách kinh tế khác nữa đó là các lần đổi tiền. Gọi là cải cách kinh tế vì chúng xảy ra đều dẫn đến sự biến động toàn diện tới tình hình kinh tế của xã hội. Nó có đặc trưng chung đều là sự thu hồi hay tước đoạt đoạt đất đai, tài sản của một bộ phận nhân dân hoặc của toàn dân để tập trung vào tay nhà nước hoặc để phân phối lại cho một bộ phận khác trong xã hội. Các cuộc cách mạng kinh tế này không sáng tạo ra giá trị mới cho xã hội, thậm chí còn phá hoại kinh tế xã hội. Sau mỗi một cuộc cách mạng kinh tế là một thời kỳ nền kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng nặng nề. Nhưng các cuộc cách mạng kinh tế trước đây chưa chịu sự tác động của cơ chế thị trường nên hậu quả của nó dễ nhận ra.

“GPMB” là một cuộc cách mạng kinh tế của thời kỳ “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”. Tức là nó vẫn có đặc trưng trước đây là “thu hồi” đất đai và nay cộng thêm là “cơ chế thị trường”. Cuộc cách mạng kinh tế lần này có sáng tạo ra giá trị mới . Nhưng với “cơ chế thị trường” nên sự phân phối thành quả có khác trước, ở trình độ cao hơn. Phân phối đã tinh vi hơn, phức tạp, đa dạng, lắt léo hơn… Hậu quả của nó không kém nặng nề, đến nay vẫn chưa thể đánh giá được, chưa xác định được điểm dừng. Cơ sở pháp lý của cuộc cách mạng kinh tế lần này chính là “Đất đai do nhà nước quản lý” + “Thị trường bất động sản”.

“GPMB” lấy Đà Nẵng là điển hình để phân tích thì dễ nhận ra bản chất của nó. Đà Nẵng nổi trội các yếu tố chủ quan và khách quan của cuộc cách mạng “GPMB” hơn nơi khác. Chính quyền Đà Nẵng chuyên chính hơn; mật độ dân cư ở Đà Nẵng không cao, nên sự phán ứng của người dân không quyết liệt, hơn nữa phần lớn người dân sống từ chế độ cũ chuyển qua nên rất dễ bị quy “chính trị hóa”; điều kiện địa lý của Đà Nẵng thuận lợi cho việc đầu tư các dự án bất án bất động sản. Bong bóng của thị trường bất động sản đã hình thành trong cả nước, phong trào đầu tư bất động sản tràn lan không bị hạn chế ở một địa phương. Đà Nẵng lại có nhiều “hàng hóa bất động sản” cung cho thị trường với cơ chế đầu tư, mua bán thành “luật” nên đã nhanh chóng thu hút được một phần lớn nguồn lực của kinh tế của cả nước. Đà Nẵng thành lập ra nhiều Ban quản lý các dự án trực thuộc các Sở hoặc UBND thành phố Đà Nẵng hơn các tỉnh, thành khác. Các ban quản lý dự án này làm chức năng: thu hồi đất, đầu tư hạ tầng, bán đất nền. Tức là chính quyền Đà Nẵng trực tiếp kinh doanh bất động sản nhiều hơn chính quyền ở địa phương khác, thay vì giao cho các công ty tư nhân. Quyền lực trong thị trường bất động sản ở Đà Nẵng tập trung vào nhà nước địa phương cao nhất trong cả nước. Các địa phương quyền lực đó gián tiếp thông qua các công ty tư nhân. Sự phân phối lợi nhuận của kinh doanh bất động sản ở Đà Nẵng bài bản, tập trung hơn. Đây cũng là sự giải thích chính quyền Đà Nẵng thu được nguồn tài chính từ bất động sản mạnh hơn các tỉnh, thành phố khác trong nước. Một trong các lý do Đà Nẵng làm được điều này là do chính quyền Đà Nẵng tính chuyên chính mạnh hơn. Đây vừa là ưu điểm vừa là hạn chế của Đà Nẵng. Để xác định động cơ ở đâu thì cần phải có số liệu được tập hợp một cách hệ thống. Nhưng phải thừa nhận ở Đà Nẵng quyền lợi nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đảm bảo hơn là các địa phương chỉ thực hiện GPMB rồi giao cho công ty tư nhân kinh doanh.

Phân tích cơ cấu giá cả 1m2 đất đai hàng hóa bất động sản ở Đà Nẵng gần đây làm ví dụ: 1 m2 đất đai hàng hóa ở Đà Nẵng có giá thị trường trung bình: 10 triệu đồng/m2.

Trong đó:

a - Đất đai do người dân đang sử dụng theo giá thị trường trước khi GPMB: 04 triệu đồng/m2;

b - Chi phí GPMB, xây dựng hạ tầng…: 03 triệu đồng/m2.

Giá thành 1m2 đất đai hàng hóa (a + b): 07 triệu đồng/m2.

Như vậy, giá trị mới tạo ra do GPMB, quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng là:

10 triệu đồng/m2 – 07 triệu đồng/m2 = 03 triệu đồng/m2.

Do pháp luật quy định “đất đai do nhà nước quản lý” nên giá 1m2 đất của người dân bị thu hồi, bồi thường hỗ trợ chỉ bằng 50% (02 triệu đồng/m2).

Lợi nhuận sẽ là 05 triệu đồng/1m2 = giá trị mới 03 triệu đồng + 02 triệu đồng của người dân bị thu hồi đất đai. Đất đai sau khi GPMB, xây dựng cơ sở hạ tầng được bán với giá 07 triệu đồng/m2 thấp hơn giá thị trường. Nhưng việc bán đất nền theo cơ chế phân phối, xét duyệt giống như thời bao cấp với các tiêu chí riêng do chính quyền đặt ra. Phần nhà nước được 02 triệu đồng/m2 thu vào ngân sách địa phương; phần 03 triệu đồng/m2 được phân phối cho ai? Bài toán lợi ích nhà nước và lợi ích nhóm đã được kết hợp với nhau nhờ công thức “Đất đai do nhà nước quản lý” + “Thị trường bất động sản”.

Đến lúc thị trường điều chỉnh bởi nguồn hàng hóa bất động sản đã vượt quá nhu cầu của nền kinh tế và bong bóng thị trường đầu tư bất động sản đã vỡ. Giá 1m2 đất thị trường giảm 50% hoặc thấp hơn cụ thể là không chấp nhận 5 triệu đồng/m2 nữa hoặc thấp hơn hơn. Bài toán đầu tư ở trên đã thay đổi, cuộc chơi theo công thức cũ đã chấm dứt.

Ngọn lửa của người dân khiếu kiện bị thu hồi đất bất công bằng đã cháy âm ỉ hai chục năm qua ngày càng loang rộng. Bản thân Đà Nẵng cũng không thể tiếp tục tục cuộc chơi trước đây và các tỉnh, thành phố trong cả nước cũng không thể tiếp tục cuộc chơi này nữa. Cuộc cách mạng kinh tế GPMB sẽ thiêu đốt tất cả những bất công và kẻ đi tước đoạt.

Hà Nội, ngày 29/04/2013

H. Đ. S.

Tác giả gửi trực tiếp cho BVN.