Vì sao giá nhà cao, cao mãi
Vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi?
Đó là kết quả của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có, lãi suất về 0; là sự bắt tay, thông đồng của ngân hàng và doanh nghiệp; là cú sốc về giá đất từ Luật Đất đai 2024 lấy nền tảng “giá thị trường”; và là thủ tục dự án khó như lên trời, cộng thêm hệ thống bất động trong nhiều năm qua.
Các nguyên nhân trên, trong đó đa số là thuộc trách nhiệm, vai trò và quyền hạn của Nhà nước, đã gián tiếp trả lời cho câu hỏi của Thủ tướng.
Tất nhiên, còn rất nhiều nguyên nhân khác, như giá vật liệu xây dựng tăng gấp đôi, đặc biệt là các chính sách thuế vừa thiếu vừa yếu, cổ vũ cho đầu cơ, tích trữ bất động sản – mà chưa thể kể hết ra ở đây.
CEO VPBank Nguyễn Đức Vinh phải thừa nhận sau hơn hai thập kỷ làm ngân hàng: chưa bao giờ lãi suất lại thấp như hiện nay. Hai bạn đọc nhắn tôi, họ vừa vay một khoản với lãi suất 6,2% - rẻ chưa từng có – để ôm mấy lô đất.
Khi giá vốn rẻ đi, người dân không còn hào hứng gửi tiết kiệm mà sẵn sàng vay vốn để mua đất. Lý do rất đơn giản: trong xã hội Việt Nam, “đất là nhất”.
Hà Nội là minh chứng sống động: giá đất tăng 20 lần trong giai đoạn 2000-2020, theo dữ liệu của một quan chức MPI, và tiếp tục gấp 3-5 chỉ trong ba năm gần đây (ông Nguyễn Quốc Hiệp – VACC). Căn hộ trung bình từ mức 18-25 triệu đồng/m² giai đoạn 2014-2015, nay đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m² (quý II/2025). Những dự án cao cấp thậm chí chào bán ở ngưỡng 100-150-200 triệu đồng/m², (Hội môi giới BĐS). Ở trung tâm, có những nhà rao bán giá 3 tỷ đồng/m2, gấp mấy lần cách đây 3-4 năm, theo dữ liệu của trang batdongsan.
Chính sách lãi suất thấp, ở góc độ nào đó, là tích cực nhằm hỗ trợ sản xuất, tiêu dùng và xuất khẩu. Tuy vậy, những mục tiêu này lại rất khó khăn.
• Xuất khẩu bị ảnh hưởng mạnh bởi thuế quan, UNDP ước tính tổn thất tới 25 tỷ USD.
• Trung Quốc dư thừa nguồn cung, gây sức ép cạnh tranh gay gắt, chỉ số PMI mấy tháng rồi toàn rơi xuống dưới 50.
• Sức mua trong nước suy yếu, chỉ tăng 7%/năm so với 10% giai đoạn trước dịch.
Vì vậy, doanh nghiệp trong nước không mặn mà vay mở rộng sản xuất, như mục tiêu của chính sách tiền tệ mở rộng mong muốn. Thay vào đó, dòng tiền rẻ tìm đến đất – tài sản được coi là an toàn và có tiềm năng sinh lời cao nhất.
Tâm lý này được kích hoạt ở góc độ khác: tỷ giá. Theo WB, USD giảm giá toàn cầu (chỉ số DXY hạ gần 9%), nhưng VND vẫn mất giá 2,8% trong nửa đầu 2025. So sánh với khu vực, đồng baht Thái, won Hàn, yên Nhật đều tăng 5–6% so với USD, trong khi VND lại đi ngược chiều.
Hay nói cách khác, xèng trong túi bạn hôm nay đã không còn giá trị như chính số xèng đấy của ngày hôm qua.
Giá của xèng rẻ, xèng việt giảm giá so với các loại xèng khác cho thấy một tác động rõ ràng ngay lập tức: cho vay vượt xa huy động. Cuối năm 2024, chênh lệch tín dụng – tiền gửi vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, theo NHNN.
Còn theo WB, hoạt động cho vay được đẩy mạnh khiến cho thanh khoản bị thu hẹp, đẩy tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành. Tỷ lệ tín dụng so GDP ước lên đến 134% vào cuối năm 2024, so với 90% vào cuối năm 2015.
Tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% chỉ sau bảy tháng, và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, theo Chinhphu.
Dân và doanh nghiệp rút tiền và tăng vay làm gì, nếu không vào đất, vào chứng khoán và coin?
Thị trường đã nhiều lần chứng kiến kịch bản “tiền rẻ – đất sốt”: 2007-2008, 2016-2018. Cứ khi lãi suất hạ, tín dụng mở rộng, bất động sản lại nóng lên, để rồi để lại hệ quả bong bóng. Lần này cũng không ngoại lệ.
Lãi suất thấp, tín dụng tăng nhanh, tỷ giá bất ổn và nhiều yếu tố khác của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có – tất cả đã cộng hưởng để biến bất động sản thành điểm đến yêu thích của dòng tiền.
Trong khi sản xuất và tiêu dùng chưa hồi phục, tiềm năng tăng trưởng không được như kỳ vọng, đất đai lại trở thành “kênh hấp thụ” vốn chủ yếu. Hệ quả là giá nhà đất tăng vọt.
Nếu không có biện pháp kiểm soát, chính sách tiền tệ “nới lỏng” sẽ tiếp tục tạo ra tác dụng phụ: dòng vốn chảy sai địa chỉ, nền kinh tế thực thiếu sức sống, trong khi bất động sản ngày càng đắt đỏ và rủi ro ngày càng lớn.
Tút này mới chỉ nhìn từ chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có trong 15 năm qua.
Mà còn nhiều lý do khác, ở các tút sau.
Giá nhà cao, cao mãi và vòng xoáy tín dụng
“Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu” – nhận định trong báo cáo của Bộ Xây dựng nghe qua tưởng chỉ là hành vi thị trường, nhưng chỉ riêng từ "nâng giá", nếu phân tích kỹ, đã phản ánh cả một vòng xoáy tín dụng phức tạp giữa ngân hàng và chủ đầu tư.
Vụ án Phạm Công Danh là minh chứng điển hình. Tài sản thế chấp bị thẩm định viên nâng khống từ 2.604 tỷ đồng lên 8.503 tỷ đồng – gấp bốn lần giá trị thực. Khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu định giá lại, sự thật phơi bày: những con số ảo đó chỉ nhằm vay nhiều hơn, đảo nợ dễ hơn.
Mà còn nhiều case nữa, ví dụ SCB, đã bị lộ.
Không ít chủ dự án bất động sản nắm cổ phần hoặc có quan hệ lợi ích với ngân hàng. Khi đó, định giá tài sản – vốn là hàng rào an toàn – lại trở thành công cụ để “thổi” vốn vay. Ngân hàng giải ngân cao hơn giá trị thực, doanh nghiệp có thêm tiền nhưng không đi vào sản xuất – kinh doanh mà tiếp tục đầu cơ, mở rộng quỹ đất hoặc che giấu tình trạng mất thanh khoản.
Hoặc là dùng phần “chênh” đó để … À mà thôi.
Vòng xoáy này vận hành theo logic méo mó: tín dụng dễ dãi, tài sản bị nâng giá, vốn ồ ạt chảy vào bất động sản. Doanh nghiệp càng vay nhiều, càng có động cơ giữ giá bán cao để “bảo toàn” tài sản đã thế chấp.
Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên cao mãi, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.
Người dân buộc phải chấp nhận mức giá ngất ngưởng, bất chấp nhu cầu thực. Đây là một nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở Việt Nam leo thang bất thường, trong khi thu nhập bình quân không theo kịp.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu từng cảnh báo: bất động sản là loại tài sản thế chấp dễ bị thao túng nhất. Khối lượng định giá lớn, ngân hàng khó kiểm soát, thẩm định viên dễ thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị và hưởng “hoa hồng”.
Trong bối cảnh sốt đất, mặt bằng giá vốn đã cao nay lại bị đẩy thêm. Nếu thị trường đảo chiều, ngân hàng chắc chắn đối diện rủi ro khó thu hồi nợ, nhất là khi tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành do nới lỏng tín dụng, theo WB.
Trung Quốc là ví dụ gần nhất. Năm 2020, nước này ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm đòn bẩy nợ và tăng tính thanh khoản trong ngành bất động sản. Chính sách cắt đứt chuỗi vay mới trả nợ cũ, khiến nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ tháng 8/2021 khi Evergrande sụp đổ, lan ra khắp xã hội: dự án đình trệ, người mua nhà mất niềm tin, biểu tình xảy ra tại nhiều địa phương.
Đến cuối năm 2021, Bắc Kinh buộc phải “quay xe” để giải cứu một thị trường có dư nợ tín dụng 7.600 tỷ USD và tổng giá trị hơn 60.000 tỷ USD.
Bởi vậy, cụm từ “nâng giá” trong báo cáo của Bộ Xây dựng không chỉ phản ánh hành vi đầu cơ đơn thuần, mà chỉ ra kẽ hở thể chế trong giám sát tín dụng và định giá tài sản.
Chính sách cần minh bạch và ràng buộc trách nhiệm hơn, để chặn đứng vòng xoáy ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản vốn đang tạo ra những căn hộ có giá “trên trời”: xa tầm tay người dân, nhưng lại treo lơ lửng rủi ro cho cả nền kinh tế.
2 tút từ góc độ chính sách tiền tệ, ngân hàng để lý giải, vì sao giá nhà cao, cao mãi nhé, cả nhà.
Nhưng còn nhiều lý do nữa.
Nhà 3 tỷ/m2 đây:
Vì sao giá nhà cao, cao mãi
Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo Hiến pháp.
Cấu trúc đặc thù đó khiến thị trường đất đai chưa bao giờ được thừa nhận đầy đủ như một thị trường; ngay cả đất nông nghiệp cũng được coi là tư liệu sản xuất, giá trị của nó bị nén chặt, ghì sát mặt đất trong suốt nhiều thập niên.
Không ngạc nhiên khi trong nhiều khảo sát, mức độ hài lòng của người dân với giá đền bù Nhà nước áp dụng là rất thấp. Điều tra của Viện Xã hội học năm 2010 ghi nhận: 29% người được hỏi “rất không hài lòng”, 52% “không hài lòng”, chỉ 14% coi là “chấp nhận được”, trong khi mức “hài lòng” và “rất hài lòng” lần lượt chỉ đạt 2,5% và 0,5%. Đây là chỉ dấu cho thấy cơ chế định giá đất vốn tồn tại lâu nay không đáp ứng được kỳ vọng về công bằng, minh bạch và thị trường.
Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một bước ngoặt, khi lần đầu tiên buộc các địa phương xây dựng bảng giá đất “sát với giá thị trường”. Từ đó, hàng loạt địa phương đồng loạt ban hành bảng giá mới, và báo chí ngay lập tức giật tít: giá đất ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng tăng gấp nhiều lần chỉ trong vòng một năm.
Nhưng câu hỏi cốt lõi lại nằm ở chỗ: “giá thị trường” là giá nào?
Đáng tiếc, thực tế cho thấy cái gọi là “giá thị trường” lại thường được hình thành từ các giao dịch ảo, những cơn sốt ngắn hạn do đầu cơ tạo ra, từ các cuộc đấu giá cao bất thường, hoặc từ những lô đất lẻ bị thổi giá — rồi được lấy làm căn cứ áp lên cả khu vực. Khi đó, thị trường không phải được đo lường bởi quy luật cung – cầu thực chất, mà bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông và lợi ích nhóm.
Hệ quả là giá đất tăng vọt kéo theo toàn bộ hệ thống thuế, phí, lệ phí liên quan. Doanh nghiệp khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân khi làm thủ tục tách thửa, hợp thửa, hoặc đơn giản chỉ là xin phép xây dựng nhà ở, đều phải gánh thêm chi phí đất đai ngày một nặng nề.
Thay vì đóng vai trò là công cụ để Nhà nước điều tiết lợi ích từ đất đai một cách hợp lý, cơ chế định giá hiện nay lại vô tình biến đất thành gánh nặng chi phí, làm giảm vai trò kiến tạo và điều tiết của Nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân.
Chỉ trong một lát cắt ngắn ngủi, việc áp dụng nguyên tắc “giá thị trường” đã khiến giá đất bùng nổ trên diện rộng, và ở nhiều địa phương, nguồn thu từ đất trở thành nguồn thu ngân sách lớn nhất. Điều này không chỉ phản ánh sự lệ thuộc quá mức của ngân sách địa phương vào đất đai, mà còn đặt ra rủi ro dài hạn về tính bền vững của chính sách tài khóa.
Vậy, cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần vận hành như thế nào? Đây thực sự là câu hỏi không dễ trả lời.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), đã cảnh báo: “Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế thị trường (dù thị trường còn điều tiết chưa hiệu quả) mà lại quay về cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định theo ý chí chủ quan, trái quy luật, thì sẽ biến giá thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng ngầm, thiếu minh bạch; cơ chế xin-cho, đặc quyền, đặc lợi sẽ có thêm mảnh đất màu mỡ để tồn tại…”.
Đây là một nhận định sắc sảo. Và tôi đồng tình rằng việc quay lại cơ chế “bao cấp” giá đất là không thể và cũng không nên. Tuy nhiên, kỳ vọng rằng giá đất có thể giảm trở lại mức thấp như trước đây là điều gần như không tưởng, bởi có quá nhiều yếu tố cấu thành, từ tăng trưởng tín dụng, đầu cơ đất đai, áp lực ngân sách, cho tới lợi ích chằng chịt giữa chính quyền địa phương và nguồn thu từ đất.
Điều đáng tiếc là, trong khi giá đất tăng vọt và ngày càng xa khỏi khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, Việt Nam — với cấu trúc đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai — lại là một trong số rất ít quốc gia có đủ điều kiện và cơ sở để xây dựng nhà ở với mức giá mà người nghèo có thể tiếp cận.
Cơ chế sở hữu đó lẽ ra phải trở thành công cụ để Nhà nước thực thi các chính sách nhà ở xã hội quy mô lớn, giúp đảm bảo an cư cho số đông. Nhưng tiếc thay, điều đó cho đến nay vẫn chưa được thực hiện một cách hiệu quả.
Ai làm giá nhà cao, cao mãi?
“Có dự án bất động sản 20 năm mới hoàn thành, riêng xin giấy phép đã mất 5 năm” – tiếng kêu ai oán đó của doanh nghiệp được ghi lại trong báo cáo giám sát của Quốc hội, không khác nào câu trả lời trực diện cho câu hỏi: “Vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi?”.
Đoàn giám sát cho biết: ở nhiều địa phương, một dự án có thể mất tới 10-20 năm mới triển khai xong, trong đó chỉ riêng thủ tục giải phóng mặt bằng, đất đai, quy hoạch đã kéo dài nhiều năm; có trường hợp thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng kéo dài gần 5 năm; có dự án thẩm định tác động môi trường mất tới 3 năm. Chỉ riêng khâu giao đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đã khiến doanh nghiệp phải “ngồi chờ”, trong khi lãi vay ngân hàng ngày một phình to.
Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, thẳng thắn: thủ tục hành chính kéo dài chính là nguyên nhân đẩy giá nhà. Mỗi năm chậm trễ là thêm một khoản chi phí tài chính đổ vào giá bán, và cuối cùng người mua nhà là bên gánh chịu.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM từng cảnh báo: 70% khó khăn của thị trường hiện nay xuất phát từ vướng mắc pháp lý.
Báo cáo của VCCI chỉ rõ: sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định liên quan đến bất động sản trải dài ở 15 luật khác nhau, chưa kể hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư, hàng nghìn văn bản dưới luật.
Một ví dụ điển hình: Luật Đầu tư quy định dự án chậm 12 tháng phải bị thu hồi, trong khi Luật Đất đai lại cho phép gia hạn thêm 24 tháng. Chính quyền địa phương lúng túng: nếu thu hồi dự án thì sợ vi phạm Luật Đất đai, còn nếu gia hạn thì trái Luật Đầu tư. Thế là dự án treo, đất đai đóng băng.
Chính phủ từng cho biết, đến tháng 7/2025, cả nước có 2.887 dự án vướng mắc với tổng vốn 235 tỷ USD, diện tích đất lên tới 347.000 ha. Đây là nguồn lực khổng lồ bị “đắp chiếu” chỉ vì sự bất nhất của hệ thống pháp luật.
Khảo sát PCI cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh do gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính đất đai tiếp tục ở mức cao: gần 74% vào năm 2024 và 73% vào năm 2023.
Đằng sau những con số đó là hàng nghìn cơ hội đầu tư bị bỏ lỡ, hàng vạn việc làm không được tạo ra, và giá nhà cứ bị đẩy lên theo vòng xoáy chi phí.
Vậy ai làm giá nhà cao, cao mãi?
Hãy nghe lý giải của doanh nghiệp: “Các doanh nghiệp chỉ là ‘người chơi phụ’ trên thị trường bất động sản; việc quyết định giá nhà ở thực chất nằm ở ‘người chơi chính’ là Nhà nước”.
Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đầu vào quan trọng nhất cho thị trường – đất đai – đồng thời cũng là đơn vị ban hành và thực thi các chính sách pháp lý, thủ tục đầu tư dự án. Do đó, vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đối với sự phát triển của thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản.
***
ACE vừa đọc qua 4 tút trong mấy ngày qua, ngõ hầu tìm câu trả lời cho câu hỏi: vì sao giá nhà ở Việt Nam cứ cao, cao mãi.
Tổng hợp lại: đó là kết quả của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có, lãi suất về 0 (tút 1); là sự bắt tay, thông đồng của ngân hàng và doanh nghiệp (tút 2); là cú sốc về giá đất từ Luật Đất đai 2024 lấy nền tảng “giá thị trường” (tút 3); và là thủ tục dự án khó như lên giời, cộng thêm hệ thống bất động trong nhiều năm qua (tút 4).
Các nguyên nhân trên, trong đó đa số là thuộc trách nhiệm, vai trò và quyền hạn của NN, đã gián tiếp trả lời cho câu hỏi của bác Ttg rồi nhé.
Tất nhiên, còn rất nhiều nguyên nhân khác, như giá vật liệu xây dựng tăng gấp đôi, đặc biệt là các chính sách thuế vừa thiếu vừa yếu, cổ vũ cho đầu cơ, tích trữ bất động sản – mà chưa thể kể hết ra ở đây.
Tôi viết cho ACE giải trí thôi, đừng inbox để xin tôi tư vấn mua gì, vì tôi chỉ chém gió.
Người có tiền chẳng ai đi viết báo cả. Kiếm ăn còn khó, khuyên được ai kiếm tiền làm giàu. Hehe.
H.T.G.
Nguồn: FB Hoàng Tư Giang