06/08/2011

Quy hoạch Hà Nội: “Tầm nhìn” nào của đại gia bất động sản?

Người Quan Sát

Công việc đầu tiên của Thủ tướng

Chỉ vài ngày sau được Quốc hội bỏ phiếu tín nhiệm tiếp tục cương vị Thủ tướng, ông Nguyễn Tấn Dũng đã ký phê duyệt bản Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đây là một động thái rất đáng chú ý, thậm chí còn diễn ra trước khi vị Thủ tướng được tái bầu chọn này đề cử khung Chính phủ mới cùng các Bộ trưởng.

Tự thân bản quy hoạch Hà Nội không phải là một vấn đề mới mẻ gì. Đồ án quy hoạch này đã được Chính phủ chỉ đạo Viện Quy hoạch soạn thảo từ nhiều tháng trời trước đây. Song hai điểm nhấn đáng chú ý nhất của bản quy hoạch chính là “không gian xanh” và tuyến trục Hồ Tây – Ba Vì.

Theo bản quy hoạch, “Không gian xanh” của Hà Nội bao gồm hành lang xanh và vành đai xanh dọc sông Nhuệ, các nêm xanh và các công viên đô thị. Trong đó, hành lang xanh gồm các khu vực nông thôn, hệ thống sông hồ, đồi núi, rừng tự nhiên, vùng nông nghiệp…; còn vành đai xanh dọc sông Nhuệ là các vùng đệm cách biệt giữa khu vực nội đô mở rộng với khu vực đô thị mở rộng phía Nam sông Hồng. Các nêm xanh là vùng đệm xanh phân cách các khu đô thị mới dọc phía Đông tuyến đường vành đai 4 và phía Bắc sông Hồng.

Cũng chỉ vài ngày sau khi bản quy hoạch Hà Nội được chính thức phê duyệt, Thủ tướng đã đồng thời phê duyệt luôn quy hoạch tuyến đường vành đai số 4 của Hà Nội. Như vậy, có thể hiểu chu trình quy hoạch giao thông thủ đô đã cơ bản được “hoàn chỉnh”.

Sự “hoàn chỉnh” trên sẽ không có gì đáng nói nếu điều đó được thực hiện đúng theo các yêu cầu về quy hoạch không gian đô thị như nhiều quốc gia vẫn làm, với nguyên tắc đặt sự khách quan và yếu tố an sinh đô thị lên hàng đầu. Nhưng điểm cần chú ý tại Hà Nội là bản quy hoạch thủ đô đã ra đời trong bối cảnh không mấy suôn sẻ. 750 dự án trên địa bàn Hà Nội có liên quan từ mức độ khá mật thiết đến rất mật thiết với ý đồ quy hoạch - trong thực tế đã tồn tại dai dẳng từ các đợt cấp phép trong mấy năm gần đây.

Chuyện dự án “chạy” trước quy hoạch cũng là một hiện tượng rất phổ biến xảy ra ở Việt Nam từ nhiều năm nay, mà có thể lấy mốc khởi điểm của hiện tượng này là vào những năm 1994-1995 khi bắt đầu con sóng bất động sản lớn đầu tiên trên phạm vi toàn quốc. Từ năm 2007 đến nay, sau đợt tăng giá bất động sản ở Hà Nội, trong khi quy hoạch thủ đô luôn đủng đỉnh thì rất nhiều dự án vẫn được các cấp chính quyền và bộ ngành cấp phép, ồ ạt ra đời. Song trùng với sự ồ ạt đó là nhiều lớp sóng dư luận và công luận liên tục bức xúc về hiện tình dự án quá manh mún và có nguy cơ băm nát quy hoạch. Thế nhưng dư luận cuối cùng vẫn chỉ là dư luận với sự thất thế truyền thống của nó, còn dự án vẫn tiếp nối lũ lượt khai sinh.

Từ giữa năm 2009, thị trường bất động sản Hà Nội đột nhiên bùng nổ. Một khối lượng khổng lồ đất nền của các đại gia bất động sản vốn đã nằm trong tình trạng “kẹp hàng” (có thể hiểu nôm na là không bán được) trong suốt đợt khủng hoảng kinh tế năm từ 2008 đến gần giữa năm 2009, đã được “giải phóng” với giá cao gấp 2-3 lần so với mặt bằng giá đáy của chúng. Tiếp theo làn sóng sôi trào này, nhiều đại gia bất động sản lại tiếp tục vung tiền đổ vào các dự án mới. Mà muốn có dự án mới tất phải có đất mới. Thế là nhiều khu vực trên địa bàn vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, kể cả vùng núi Ba Vì xa xôi cũng đã được “trưng dụng” để trở thành thị trường đất đai buôn qua bán lại. Những cơn sốt cục bộ ầm ầm nối tiếp nhau. Cứ sau mỗi đợt sốt đất cục bộ, trong lúc đám con buôn hể hả chia lãi và chúc mừng nhau thì lại có hai đối tượng vừa khóc ròng vừa méo mặt: những người dân có đất bị “trưng dụng” chỉ với mức giá bằng 1/10-1/5 giá thị trường, và những nhà đầu tư thứ cấp trót “ôm” hàng giá đỉnh của đám đầu cơ cá mập.

Và “tầm nhìn” của đại gia bất động sản

Song cơn sốt đất nền giai đoạn 2009 – 2010 đã không giải quyết được toàn bộ nhu cầu của giới đầu cơ bất động sản Hà Nội. Ngoài những đại gia lớn – loại cá mập thao túng thị trường – vẫn còn nhiều doanh nghiệp bất động sản nhỏ không kịp “thoát hàng”, hoặc dự án chưa kịp hoàn chỉnh thành sản phẩm để bán cho khách hàng.

Một phần dự án chưa kịp hoàn chỉnh ấy vẫn còn tồn đọng cho tới nay, nằm rải rác tại các khu vực dân cư có, công nghiệp có, kể các các “đô thị vệ tinh” (một kiểu cường ngữ vốn được giới kinh doanh bất động sản Việt Nam rất ưa chuộng, kéo theo làn sóng “đô thị hóa” với vài trăm “đô thị” ra đời trên toàn quốc). Chính vì muốn giải quyết lượng “hàng” tồn đọng từ bấy lâu nay và “hàng” sẽ được tung ra bán trong những năm tới, trong đó chủ yếu là phân khúc đất nền và khoảng 35.000 căn hộ trung - cao cấp, giới chủ đầu cơ bất động sản phải làm mọi cách để các dự án của họ được tiến hành thuận lợi.

Đó cũng là lý do tại sao tại Hà Nội lại xuất hiện dư luận về chuyện một số đại gia bất động sản đã nhúng “bàn tay vô hình” của họ vào đồ án quy hoạch thủ đô với tầm nhìn đến năm 2050. Sự can thiệp này được cụ thể hóa bởi những nét “chấm phá” trong bức tranh quy hoạch, với mục tiêu cuối cùng là dự án của giới đầu cơ bất động sản sẽ không bị “bức tử”. Xin nhắc lại, nếu người ta đã đặt ra vấn đề 750 dự án bất động sản tại Hà Nội có nguy cơ bị xóa sổ, thì ngay sau khi đồ án quy hoạch Hà Nội được thủ tướng phê duyệt, đã chắc chắn có hơn 200 dự án thoát khỏi vùng nguy hiểm. Số còn lại sẽ là một cuộc “cân đong đo đếm” giữa chủ dự án và các cơ quan có chức năng triển khai quy hoạch như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính quyền địa phương…, mà theo cách bình luận của một chuyên gia cao cấp ngành tài nguyên thì hẳn sẽ phát sinh không ít tiêu cực.

Trục Hồ Tây – Ba Vì cũng nằm trong bối cảnh nhập nhoạng trên. Từ trước khi được phê duyệt chính thức, tuyến trục này đã trở thành một tiêu điểm gây tranh luận, tranh cãi khá lớn trong dư luận và giới chuyên môn. Đa số các chuyên gia, nhà khoa học đã không đồng tình với sự cần thiết phải “vẽ” tuyến trục này vì nó chẳng mang lại ý nghĩa lớn lao nào về quốc kế dân sinh, trong khi tiền bạc đổ vào làm đường và những cụm phụ trợ hai bên tuyến trục sẽ lên đến 60-70.000 tỷ đồng. Ngược lại, cơ quan quy hoạch và một số bộ ngành liên quan lại kiên quyết bảo vệ quan điểm cần phải thực thi trục Hồ Tây - Ba Vì, với nhiều lý do ích nước lợi nhà. Kết quả là, tuy thuộc số ít, nhưng giới quản lý vẫn giành phần thắng trước đa số ý kiến phản biện độc lập.

Kết quả trên không phải là điều gì lạ lùng hay quá ngạc nhiên trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam từ nhiều năm nay đã bị chi phối bởi giới đặc quyền và đặc lợi. Những năm gần đây, một cụm từ được nhập khẩu vào Việt Nam nghe có vẻ “bác học” hơn: nhóm lợi ích. Đó là khái niệm dùng cho không riêng lợi ích đặc quyền hay đặc lợi, mà là lợi ích của từng giới, từng giai cấp trong xã hội. Tuy nhiên, theo cách hiểu chung của báo giới và người dân thường thì cứ nói đến nhóm lợi ích, người ta lại thường liên hệ với hình ảnh những người giàu có – đại gia và quan chức.

Hiển nhiên là nhóm lợi ích đã không bỏ qua cơ hội can thiệp vào tiến trình quy hoạch, cũng như đã giúp cho các nhà quy hoạch “vẽ” đồ án sao cho đẹp hơn. Biến không thành có, biến các dự án không chính thống thành chính thống, đó là sở trường của những “đại gia làm luật”. Nếu không có gì thay đổi, trong những tháng tới đây, người dân sẽ còn chứng kiến nhiều sự thay đổi kỳ lạ hơn nữa trong lĩnh vực quy hoạch giao thông và bất động sản.

Trục Hồ Tây – Ba Vì, cũng như những tuyến giao thông mới trên địa bàn Hà Nội có liên đới với sinh mệnh của nhiều doanh nhân bất động sản, sẽ còn kéo theo việc giải tỏa một số lượng lớn các gia đình, hộ dân dọc theo quyến quy hoạch. Tiền trảm hậu tấu, cứ với cái cách đã vẽ được dự án thì chuyện triển khai dự án có lẽ cũng ít nhiều mang tính vô lối, ít nhiều mang tính áp chế đối với người dân. Từ đó, hậu quả bồi thường không thỏa đáng đối với đất đai của người dân lại có mòi phát sinh, lại dẫn đến chuyện người dân kéo nhau rùng rùng đi khiếu kiện, tố cáo tiêu cực, chống người thi hành công vụ.

Bộ trưởng mới của ngành xây dựng - ông Trịnh Đình Dũng – trong một phát biểu với báo giới về chuyện có cần “giải cứu” thị trường bất động sản hay không, đã nói lấp lửng rằng: “Tiền của nhà đầu tư cũng là tài sản xã hội, chúng ta phải có trách nhiệm bảo vệ nó để nó phát triển một cách bền vững ổn định”. Nhà đầu tư được ông Dũng tỏ thái độ ưu ái ấy thuộc loại nào? Loại nhỏ lẻ hay chính là những nhà đầu tư cá mập trong giới bất động sản? Nghe thế cũng đủ cảm nhận về cái “hơi” của con sóng bất động sản trong thời gian tới.

Và cảm nhận cả về “tầm nhìn” của những đại gia bất động sản trong ít nhất 5 năm nữa.

N.Q.S.

Tác giả gửi trực tiếp cho BVN.