Bauxite Việt Nam

Hoàng Tư Giang 

Chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có

CEO VPBank Nguyễn Đức Vinh phải thừa nhận sau hơn hai thập kỷ làm ngân hàng: chưa bao giờ lãi suất lại thấp như hiện nay. Hai bạn đọc nhắn tôi: họ vừa vay một khoản với lãi suất 6,2%, rẻ chưa từng có – để ôm mấy lô đất.

Khi giá vốn rẻ đi, người dân không còn hào hứng gửi tiết kiệm mà sẵn sàng vay vốn để mua đất. Lý do rất đơn giản: trong xã hội Việt Nam, “đất là nhất”.

Hà Nội là minh chứng sống động: giá đất tăng 20 lần trong giai đoạn 2000-2020 theo dữ liệu của một quan chức MPI, và tiếp tục gấp 3-5 lần chỉ trong ba năm gần đây (ông Nguyễn Quốc Hiệp - VACC). Căn hộ trung bình từ mức 18-25 triệu đồng/m² giai đoạn 2014-2015, nay đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m² (quý II/2025). Những dự án cao cấp thậm chí chào bán ở ngưỡng 100-150/200 triệu đồng/m² (Hội môi giới BĐS). Ở trung tâm, có những nhà rao bán giá 3 tỷ đồng/m², gấp mấy lần cách đây 3-4 năm, theo dữ liệu của trang batdongsan.

Chính sách lãi suất thấp, ở góc độ nào đó, là tích cực nhằm hỗ trợ sản xuất, tiêu dùng và xuất khẩu. Tuy vậy, những mục tiêu này lại rất khó khăn.

• Xuất khẩu bị ảnh hưởng mạnh bởi thuế quan, UNDP ước tính tổn thất tới 25 tỷ USD.

• Trung Quốc dư thừa nguồn cung, gây sức ép cạnh tranh gay gắt, chỉ số PMI mấy tháng rồi toàn rơi xuống dưới 50.

• Sức mua trong nước suy yếu, chỉ tăng 7%/năm so với 10% giai đoạn trước dịch.

Vì vậy, doanh nghiệp trong nước không mặn mà vay mở rộng sản xuất, như mục tiêu của chính sách tiền tệ mở rộng mong muốn. Thay vào đó, dòng tiền rẻ tìm đến đất – tài sản được coi là an toàn và có tiềm năng sinh lời cao nhất.

Tâm lý này được kích hoạt ở góc độ khác: Tỷ giá. Theo WB, USD giảm giá toàn cầu (chỉ số DXY hạ gần 9%), nhưng VND vẫn mất giá 2,8% trong nửa đầu 2025. So sánh với khu vực, đồng baht Thái, won Hàn, yên Nhật đều tăng 5-6% so với USD, trong khi VND lại đi ngược chiều. 

Hay nói cách khác, “xèng” trong túi bạn hôm nay đã không còn giá trị như chính số xèng đấy của ngày hôm qua.

Giá của xèng rẻ, xèng Việt giảm giá so với các loại xèng khác cho thấy một tác động rõ ràng ngay lập tức: cho vay vượt xa huy động. Cuối năm 2024, chênh lệch tín dụng/tiền gửi vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, theo NHNN.

Còn theo WB, hoạt động cho vay được đẩy mạnh khiến cho thanh khoản bị thu hẹp, đẩy tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành. Tỷ lệ tín dụng so GDP ước lên đến 134% vào cuối năm 2024, so với 90% vào cuối năm 2015.

Tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% chỉ sau bảy tháng, và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế (theo báo Chinhphu).

Dân và doanh nghiệp rút tiền và tăng vay làm gì, nếu không vào đất, vào “chứng” (chứng khoán) và coin (tiền số)?

Thị trường đã nhiều lần chứng kiến kịch bản “tiền rẻ - đất sốt”: 2007-2008, 2016-2018. Cứ khi lãi suất hạ, tín dụng mở rộng, bất động sản lại nóng lên, để rồi để lại hệ quả bong bóng. Lần này cũng không ngoại lệ.

Lãi suất thấp, tín dụng tăng nhanh, tỷ giá bất ổn và nhiều yếu tố khác của chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có – tất cả đã cộng hưởng để biến bất động sản thành điểm đến yêu thích của dòng tiền. 

Trong khi sản xuất và tiêu dùng chưa hồi phục, tiềm năng tăng trưởng không được như kỳ vọng, đất đai lại trở thành “kênh hấp thụ” vốn chủ yếu. Hệ quả là giá nhà đất tăng vọt.

Nếu không có biện pháp kiểm soát, chính sách tiền tệ “nới lỏng” sẽ tiếp tục tạo ra tác dụng phụ: dòng vốn chảy sai địa chỉ, nền kinh tế thực thiếu sức sống, trong khi bất động sản ngày càng đắt đỏ và rủi ro ngày càng lớn.

Đây mới chỉ nhìn từ chính sách tiền tệ mở rộng chưa từng có trong 15 năm qua.

Và còn nhiều lý do khác. 

Giá nhà cao, cao mãi và vòng xoáy tín dụng

Tín dụng bất động sản bùng nổ

Tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% chỉ sau bảy tháng, và chiếm tới 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, số liệu công bố hôm nay. 

Theo thống kê của FiinGroup, tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản mới ở mức 3,451 triệu tỷ đồng, chiếm 21,4% dư nợ toàn hệ thống. Như vậy, chỉ trong vòng bốn tháng, tín dụng bất động sản đã bùng nổ thêm hơn 549 nghìn tỷ đồng, tăng 15,9%.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến 30/6/2025, dư nợ tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản đạt 1,742 triệu tỷ đồng, tăng 19,9% so với đầu năm và tăng tới 39% so với cùng kỳ năm trước. 

Đây là mức tăng trưởng vượt xa tốc độ mở rộng tín dụng toàn hệ thống và cho thấy vốn ngân hàng đang chảy mạnh mẽ vào khâu cung, làm méo mó phân bổ vốn và tạo rủi ro thanh khoản & nợ xấu.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước.

“Thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu” – nhận định trong báo cáo của Bộ Xây dựng nghe qua tưởng chỉ là hành vi thị trường, nhưng chỉ riêng từ "nâng giá", nếu phân tích kỹ, đã phản ánh cả một vòng xoáy tín dụng phức tạp giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Vụ án Phạm Công Danh là minh chứng điển hình. Tài sản thế chấp bị thẩm định viên nâng khống từ 2.604 tỷ đồng lên 8.503 tỷ đồng – gấp bốn lần giá trị thực. Khi Ngân hàng Nhà nước yêu cầu định giá lại, sự thật phơi bày: những con số ảo đó chỉ nhằm vay nhiều hơn, đảo nợ dễ hơn.

Mà còn nhiều case nữa, ví dụ SCB, đã bị lộ.

Không ít chủ dự án bất động sản nắm cổ phần hoặc có quan hệ lợi ích với ngân hàng. Khi đó, định giá tài sản – vốn là hàng rào an toàn – lại trở thành công cụ để “thổi” vốn vay. Ngân hàng giải ngân cao hơn giá trị thực, doanh nghiệp có thêm tiền nhưng không đi vào sản xuất - kinh doanh mà tiếp tục đầu cơ, mở rộng quỹ đất hoặc che giấu tình trạng mất thanh khoản. 

Hoặc là dùng phần “chênh” đó để ...

Vòng xoáy này vận hành theo logic méo mó: tín dụng dễ dãi, tài sản bị nâng giá, vốn ồ ạt chảy vào bất động sản. Doanh nghiệp càng vay nhiều, càng có động cơ giữ giá bán cao để “bảo toàn” tài sản đã thế chấp. 

Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên cao mãi, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Người dân buộc phải chấp nhận mức giá ngất ngưởng, bất chấp nhu cầu thực. Đây là một nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà ở Việt Nam leo thang bất thường, trong khi thu nhập bình quân không theo kịp.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu từng cảnh báo: bất động sản là loại tài sản thế chấp dễ bị thao túng nhất. Khối lượng định giá lớn, ngân hàng khó kiểm soát, thẩm định viên dễ thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị và hưởng “hoa hồng”. 

Trong bối cảnh sốt đất, mặt bằng giá vốn đã cao nay lại bị đẩy thêm. Nếu thị trường đảo chiều, ngân hàng chắc chắn đối diện rủi ro khó thu hồi nợ, nhất là khi tỷ lệ dư nợ vay so tiền gửi lên trên 100% ở nhiều ngân hàng, bao gồm các ngân hàng đầu ngành do nới lỏng tín dụng (Theo WB).

Trung Quốc là ví dụ gần nhất. Năm 2020, nước này ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm đòn bẩy nợ và tăng tính thanh khoản trong ngành bất động sản. Chính sách cắt đứt chuỗi vay mới trả nợ cũ, khiến nhiều doanh nghiệp mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ tháng 8/2021 khi Evergrande sụp đổ, lan ra khắp xã hội: dự án đình trệ, người mua nhà mất niềm tin, biểu tình xảy ra tại nhiều địa phương. 

Đến cuối năm 2021, Bắc Kinh buộc phải “quay xe” để giải cứu một thị trường có dư nợ tín dụng 7.600 tỷ USD và tổng giá trị hơn 60.000 tỷ USD.

Bởi vậy, cụm từ “nâng giá” trong báo cáo của Bộ Xây dựng không chỉ phản ánh hành vi đầu cơ đơn thuần, mà chỉ ra kẽ hở thể chế trong giám sát tín dụng và định giá tài sản. 

Chính sách cần minh bạch và ràng buộc trách nhiệm hơn, để chặn đứng vòng xoáy ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản vốn đang tạo ra những căn hộ có giá “trên trời”: xa tầm tay người dân, nhưng lại treo lơ lửng rủi ro cho cả nền kinh tế.

Trên đây là nhìn từ góc độ chính sách tiền tệ, ngân hàng để lý giải, vì sao giá nhà cao, cao mãi.

Chưa hết, còn nhiều lý do nữa.

Chính sách đất đai 

Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo Hiến pháp. 

Cấu trúc đặc thù đó khiến thị trường đất đai chưa bao giờ được thừa nhận đầy đủ như một thị trường; ngay cả đất nông nghiệp cũng được coi là tư liệu sản xuất, giá trị của nó bị nén chặt, ghì sát mặt đất trong suốt nhiều thập niên.

Không ngạc nhiên khi trong nhiều khảo sát, mức độ hài lòng của người dân với giá đền bù Nhà nước áp dụng là rất thấp. Điều tra của Viện Xã hội học năm 2010 ghi nhận: 29% người được hỏi “rất không hài lòng”, 52% “không hài lòng”, chỉ 14% coi là “chấp nhận được”, trong khi mức “hài lòng” và “rất hài lòng” lần lượt chỉ đạt 2,5% và 0,5%. Đây là chỉ dấu cho thấy cơ chế định giá đất vốn tồn tại lâu nay không đáp ứng được kỳ vọng về công bằng, minh bạch và thị trường.

Chính vì vậy, Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một bước ngoặt, khi lần đầu tiên buộc các địa phương xây dựng bảng giá đất “sát với giá thị trường”. Từ đó, hàng loạt địa phương đồng loạt ban hành bảng giá mới, và báo chí ngay lập tức giật tít: giá đất ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng tăng gấp nhiều lần chỉ trong vòng một năm.

Nhưng câu hỏi cốt lõi lại nằm ở chỗ: “giá thị trường” là giá nào? Đáng tiếc, thực tế cho thấy cái gọi là “giá thị trường” lại thường được hình thành từ các giao dịch ảo, những cơn sốt ngắn hạn do đầu cơ tạo ra, từ các cuộc đấu giá cao bất thường, hoặc từ những lô đất lẻ bị thổi giá – rồi được lấy làm căn cứ áp lên cả khu vực. Khi đó, thị trường không phải được đo lường bởi quy luật cung - cầu thực chất, mà bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông và lợi ích nhóm.

Hệ quả là giá đất tăng vọt kéo theo toàn bộ hệ thống thuế, phí, lệ phí liên quan. Doanh nghiệp khi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân khi làm thủ tục tách thửa, hợp thửa, hoặc đơn giản chỉ là xin phép xây dựng nhà ở, đều phải gánh thêm chi phí đất đai ngày một nặng nề. 

Thay vì đóng vai trò là công cụ để Nhà nước điều tiết lợi ích từ đất đai một cách hợp lý, cơ chế định giá hiện nay lại vô tình biến đất thành gánh nặng chi phí, làm giảm vai trò kiến tạo và điều tiết của Nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân.

Chỉ trong một lát cắt ngắn ngủi, việc áp dụng nguyên tắc “giá thị trường” đã khiến giá đất bùng nổ trên diện rộng, và ở nhiều địa phương, nguồn thu từ đất trở thành nguồn thu ngân sách lớn nhất. Điều này không chỉ phản ánh sự lệ thuộc quá mức của ngân sách địa phương vào đất đai, mà còn đặt ra rủi ro dài hạn về tính bền vững của chính sách tài khóa.

Vậy, cơ chế định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần vận hành như thế nào? Đây thực sự là câu hỏi không dễ trả lời.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), đã cảnh báo: “Nếu lo ngại hệ quả của giá đất theo cơ chế thị trường (dù thị trường còn điều tiết chưa hiệu quả) mà lại quay về cơ chế định giá phi thị trường để mong ổn định theo ý chí chủ quan, trái quy luật, thì sẽ biến giá thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thực tế trên thị trường, đẩy thị trường vào tình trạng ngầm, thiếu minh bạch; cơ chế xin - cho, đặc quyền, đặc lợi sẽ có thêm mảnh đất màu mỡ để tồn tại…”

Đây là một nhận định sắc sảo. Và tôi đồng tình rằng việc quay lại cơ chế “bao cấp” giá đất là không thể và cũng không nên. Tuy nhiên, kỳ vọng rằng giá đất có thể giảm trở lại mức thấp như trước đây là điều gần như không tưởng, bởi có quá nhiều yếu tố cấu thành, từ tăng trưởng tín dụng, đầu cơ đất đai, áp lực ngân sách, cho tới lợi ích chằng chịt giữa chính quyền địa phương và nguồn thu từ đất.

Điều đáng tiếc là, trong khi giá đất tăng vọt và ngày càng xa khỏi khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, Việt Nam – với cấu trúc đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai – lại là một trong số rất ít quốc gia có đủ điều kiện và cơ sở để xây dựng nhà ở với mức giá mà người nghèo có thể tiếp cận. 

Cơ chế sở hữu đó lẽ ra phải trở thành công cụ để Nhà nước thực thi các chính sách nhà ở xã hội quy mô lớn, giúp đảm bảo an cư cho số đông. Nhưng tiếc thay, điều đó cho đến nay vẫn chưa được thực hiện một cách hiệu quả.

H.T.G.

Nguồn: FB Hoàng Tư Giang