Bauxite Việt Nam: Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì? (Kỳ 4)

Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì? (Kỳ 4)

Mai Phan Lợi

Tái thiết Thượng Hải - Hành trình "đập đi xây lại" đạt 85% mức độ hài lòng của người dân
Thượng Hải và Hà Nội đều là đô thị lớn dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản, đều đối mặt với bài toán tái thiết nội đô với hàng trăm nghìn hộ dân phải di dời.
Nhưng Thượng Hải mất 30 năm (1992-2022) để xây dựng một “cỗ máy” mà sự hợp tác nhà nước - doanh nghiệp - người dân ngày càng hoàn hảo hơn, với cơ chế đồng thuận ngày càng thực chất hơn.
Hà Nội đang cố gắng làm điều tương tự trong 19 năm (2026-2045) — và khởi đầu với mô hình BT tư nhân thay vì nhà nước dẫn dắt. Đây là khác biệt căn bản cần được phân tích thẳng thắn.
Với bút pháp và chọn lọc chi tiết, các bài viết không ca ngợi Thượng Hải như hình mẫu hoàn hảo, không chỉ trích Hà Nội như một sự vội vàng. Ghi nhận thành tựu thực, chỉ ra khoảng cách thực, đề xuất có thể thực hiện được.
Đối tượng đọc: Người quan tâm đến chính sách đô thị, các nhà hoạch định, báo chí, và người dân đang đối mặt trực tiếp với quá trình tái thiết.
Kỳ 1 — Bắt đầu từ kết quả, không từ lý thuyết: Mở bằng hình ảnh Tân Thiên Địa như bằng chứng sống — bảo tồn di sản và phát triển kinh tế không mâu thuẫn. Thiết lập sự tương đồng Thượng Hải 1992 với Hà Nội 2026 để người đọc thấy đây không phải câu chuyện xa lạ.
Kỳ 2 — “Cỗ máy ba bánh”: Phân tích ba giai đoạn như một quá trình học hỏi từ sai lầm — không phải mô hình hoàn hảo từ đầu. “Hai vòng tham vấn” được phân tích kỹ vì đây là cơ chế quan trọng nhất mà Hà Nội hoàn toàn thiếu. Giai đoạn 2026-2035 Hà Nội dự kiến di dời 440.000 người ở sông Hồng, Hồ Tây và vành đai 3 — nhưng chưa có vòng tham vấn nào.
Kỳ 3 — Bài toán tài chính: Đặt 64,84 triệu tỷ đồng tổng nguồn lực 2026-2045, trong đó đầu tư công chỉ 1,97 triệu tỷ đồng giai đoạn đầu cạnh mô hình tài chính Thượng Hải — để thấy sự khác biệt căn bản: Thượng Hải không dùng BT tư nhân cho tái định cư dân cư.
Kỳ 4 — Phân tầng tác động: Giai đoạn 2036-2045 sẽ di dời 26.730 người phố cổ và 23.000 người phố cũ — đây là nhóm phức tạp nhất, cần học bài học Tân Thiên Địa của Thượng Hải.
Kỳ 5 — Năm đề xuất cụ thể, kết bằng luận điểm “Cùng một Đảng, hai con đường” — thành công không đến từ thể chế mà từ cách vận hành thể chế đó.
Mai Phan Lợi

KỲ 4: 860.000 NGƯỜI — AI ĐƯỢC HỌC, AI PHẢI TRẢ GIÁ?

Từ ngõ 150 An Dương Vương đến phố cổ Hà Nội: Bài học về công bằng trong tái thiết

Trong hơn 860.000 người sẽ bị ảnh hưởng bởi quá trình tái thiết đô thị Hà Nội giai đoạn 2026 - 2045, không ai giống ai.

Có người sống trong căn hộ tập thể cũ kỹ 32 m² từ thập niên 1970 — nhà xuống cấp, muốn được đổi mới nhưng sợ mất chỗ. Có người ở phố tân - cổ giao duyên — nhà hàng chục năm tuổi, giá trị di sản lẫn kinh tế cao, quyết tâm giữ lại. Có người ở khu phố bàn cờ ngoài đê từ Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy — có sổ đỏ đầy đủ, nhà xây nhiều tầng, sinh kế gắn với vị trí. Và có người như bà Ngọc ở ngõ 150 An Dương Vương — đất không có sổ, đền bù 0 đồng, không có nơi nào khác để đi.

Tất cả họ đều nằm trong một từ: “người dân bị ảnh hưởng.” Nhưng tác động lên họ khác nhau hoàn toàn — và nếu chính sách không phân biệt được sự khác biệt đó, bất công sẽ xảy ra một cách có hệ thống.

I. PHÂN TẦNG TÁC ĐỘNG: BỐN NHÓM KHÔNG THỂ GỘP CHUNG

Nhóm A — Nhà có sổ đỏ hợp lệ, phố cũ nội đô:

Đây là nhóm có quyền pháp lý rõ ràng nhất. Đền bù theo giá thị trường là nghĩa vụ pháp lý không thể tranh cãi. Thách thức ở đây là: giá thị trường nào? Giá trước khi dự án công bố, hay giá sau khi thị trường đã phản ánh kỳ vọng tăng giá từ dự án?

Thượng Hải giải quyết vấn đề này bằng cách: giá đền bù được xác định bởi công ty định giá độc lập, không phải chính quyền hay nhà đầu tư, tại thời điểm khảo sát thực địa — và người dân có quyền yêu cầu thẩm định lại nếu không đồng ý.

Hà Nội chưa có cơ chế tương đương.

Nhóm B — Dải phố bàn cờ ngoài đê, Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy:

Đây là khu vực đặc biệt nhất trong toàn bộ dự án sông Hồng. Dải dân cư này nằm ngoài đê nhưng đa số đã được cấp sổ đỏ — nhà xây nhiều tầng, có hộ khẩu, có địa chỉ hành chính, sinh kế gắn chặt với vị trí (cách trung tâm Hà Nội chỉ 1–2 km, view sông, giá thị trường thực sự rất cao).

Câu hỏi quan trọng nhất cho nhóm này: liệu giá đền bù có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản họ mất? Và nếu nhận đền bù, họ có thể mua lại chỗ ở có giá trị tương đương ở khu vực lân cận không?

Với đất ven sông đã có giá 500 triệu đến 1 tỷ đồng/m², câu trả lời gần như chắc chắn là không — nếu giá đền bù dựa trên bảng giá nhà nước.

Nhóm C — Đất bãi không có sổ, sử dụng ổn định nhiều năm:

Đây là nhóm như bà Ngọc, anh Nam, bà Hợi ở Phú Thượng. Về mặt pháp lý, đây là đất công, người dân chỉ có quyền sử dụng không chính thức. Nhưng về mặt thực tế xã hội, đây là nhà và sinh kế của những gia đình đã gắn bó nhiều thập kỷ, bỏ công sức và tiền bạc cải tạo.

Thượng Hải giải quyết nhóm này bằng nguyên tắc “Đếm gạch”: bồi thường theo thực trạng thực tế, không phụ thuộc giấy tờ pháp lý, và đảm bảo tối thiểu 22 m² cho tất cả. Đây không phải do lòng tốt — đây là bài học rút ra từ hàng nghìn vụ khiếu kiện giai đoạn 1 khi không làm như vậy.

Hà Nội đang làm với nhóm này: bồi thường cây trồng, đền bù đất 0 đồng.

Nhóm D — Người thuê trọ trong phạm vi dự án:

Đây là nhóm vô hình nhất — không ai đếm, không ai bồi thường, không ai lo tái định cư. Họ là những người thuê phòng trong các nhà dân bãi sông, lao động nhập cư làm việc ở chợ đầu mối Long Biên, người thu gom phế liệu ở khu bãi sông Phúc Tân, Phúc Xá... Khi chủ nhà dọn đi, họ mất chỗ ở mà không nhận được gì.

Thượng Hải cũng không giải quyết tốt nhóm này ở giai đoạn 1 và 2. Đến giai đoạn 3, họ đưa ra chính sách hỗ trợ tạm thời cho người thuê trọ dài hạn (trên 5 năm) với khoản trợ cấp nhỏ tìm chỗ ở mới. Không hoàn hảo, nhưng ít nhất là công nhận sự tồn tại của nhóm này.

II. PHỐ CỔ HÀ NỘI VÀ BÀI HỌC “BẢO TỒN KHÔNG PHẢI LÀ CƯỠNG BỨC”

Hà Nội cam kết bảo tồn phố cổ (phường Hoàn Kiếm) và khu phố cũ (Cửa Nam) — đây là quyết định đúng đắn và cần được giữ vững.

Nhưng “bảo tồn” không chỉ có nghĩa là không phá. Bảo tồn theo nghĩa đầy đủ là: giữ lại cư dân, giữ lại hoạt động kinh tế truyền thống, giữ lại cấu trúc xã hội — chứ không chỉ giữ lại vỏ ngoài kiến trúc trong khi đẩy người dân đi và biến thành phố thành bảo tàng cho khách du lịch.

Thượng Hải đã từng làm bảo tồn theo kiểu “chỉ giữ vỏ ngoài” ở một số khu và học được bài học đắt: khi không có người dân thực sự sinh sống, không gian bảo tồn trở thành thương mại thuần túy và mất đi hồn cốt của nó.

Đối với Hà Nội, phố cũ cận đại có giá trị không phải chỉ vì kiến trúc nhà ống, mà vì hàng nghìn hộ kinh doanh đang biến mỗi con phố thành một làng nghề riêng biệt — không chỉ như phố Hàng Đồng, phố Hàng Bạc, phố Hàng Mã, mà còn các làng đào, quất, bánh chưng, làm gốm...

Nếu “bảo tồn” kiểu "tái thiết" (từ của liên danh) đồng nghĩa với di dời 26.730 người ra khỏi làng nghề, phố cũ, mở nhà hàng và cửa hàng quà lưu niệm cho khách du lịch, thì đó không phải bảo tồn — đó là thay thế.

III. HAI CÁCH NHÌN VỀ NGƯỜI DÂN: “ĐỐI TƯỢNG” HAY “ĐỐI TÁC”?

Cách nhìn “đối tượng”

Người dân là người bị ảnh hưởng, cần được bảo vệ, cần được đền bù đủ và tái định cư tốt. Nhà nước và doanh nghiệp quyết định, người dân thực hiện.

Cách nhìn “đối tác”

Người dân là người có quyền lợi hợp pháp trong mảnh đất và không gian họ đã sống, có kiến thức thực tế mà không bản quy hoạch nào có, và có quyền tham gia vào quá trình quyết định liên quan đến cuộc sống của họ.

Thượng Hải đi từ cách nhìn thứ nhất sang cách nhìn thứ hai qua ba giai đoạn — không phải vì lý tưởng, mà vì cách nhìn thứ nhất tạo ra quá nhiều khiếu kiện và bất ổn.

Ở giai đoạn 3, Thượng Hải thí điểm mô hình “cổ phần hóa đất đai” — người dân góp đất vào dự án, nhận cổ phần, chia lợi nhuận sau cải tạo. Thay vì mất đất và nhận tiền một lần, họ trở thành cổ đông dài hạn trong sự thịnh vượng mà mảnh đất cũ của họ tạo ra.

Đây là ý tưởng mà Hà Nội có thể thí điểm — đặc biệt tại các khu vực phố cổ và phố cũ, nơi người dân đang có tài sản có giá trị cao. Thay vì di dời và đền bù, tạo cơ chế cho họ tham gia dưới dạng cổ đông trong các dự án cải tạo.

Kết quả: họ được ở lại, thành phố được cải tạo, và giá trị tăng thêm được chia sẻ thay vì tập trung về phía doanh nghiệp.