Bauxite Việt Nam

Định Tường

(VNTB) –  Nói theo ngôn ngữ Tuyên giáo Đảng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vậy thì hưởng lợi ở đây cuối cùng vẫn là toàn dân mà thôi.

Đòn bẩy tài chính để làm gì?

Có ý kiến thắc mắc với lập luận thế này: tại phiên đấu giá đất ngày 10-12-2021 do Trung tâm đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) đã gõ những nhát búa ghi điểm tích cực với dư luận việc nỗ lực minh bạch và lành mạnh hóa trong hoạt động giao đất, báo hiệu sẽ thu về cho ngân sách thành phố với số tiền hơn 37 ngàn tỷ đồng; đồng thời góp phần lập tham chiếu mới, kéo lên cao mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm nói riêng và thành phố nói chung.

Các ngân hàng lớn có tham gia cho vay, cầm cố bất động sản sẽ được dịp mở cửa nâng hạn mức tín dụng. Những dự án, quỹ đất đang và sẽ thế chấp tại ngân hàng với sứ mệnh tài sản đảm bảo cho các khoản vay hiện tại và hình thành trong tương lai sẽ được dịp định giá lại.

Và dĩ nhiên định giá lại là cơ hội không thể bỏ qua của các ông chủ nhà băng đồng thời là chủ đế chế bất động sản.

Đòn bẩy tài chính từ ngân hàng mẹ làm tăng giá tài sản đảm bảo và tiến tới là phục vụ cho quy chế phát hành trái phiếu. Kết quả cuộc đấu giá có sự xác nhận của chính quyền sẽ cung cấp cho các đế chế bất động sản, thẩm định giá những tham chiếu “rất hợp lý”.

Trước mắt, giá đất tạm gọi là quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh vống giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính “nợ – có” của doanh nghiệp, mà hệ quả có thể dẫn đến “bong bóng” tài sản.

Giả dụ, lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỷ đồng và đã được vay 650 tỷ đồng, tức bằng 65% giá trị tài sản thế chấp. Nếu lô đất này “được” định giá lại tăng 8 lần tức lên 8.000 tỷ đồng so với giá trị ban đầu, để rồi sau đó được vay thêm 4.550 tỷ đồng, bằng 65% giá trị tài sản thế chấp “mới”, thì có thể tạo ra “bong bóng” tài sản. Vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được đánh vống giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay “tiền thật” của ngân hàng.

Giá thế nào để gọi là cao hay thấp?

Tư cách cá nhân, ông Lê Hoàng Châu, người đang giữ chức Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đưa ra một số nhận định đáng lưu tâm: các phiên đấu giá ở Thủ Thiêm hồi trung tuần tháng 12 năm ngoái là tốc độ trả giá rất nhanh, và giá trị mỗi lần trả giá tiếp theo của một số nhà đầu tư có bước giá rất lớn. Thậm chí có bước giá cách biệt lên đến 700 tỷ đồng như lần trả giá cuối cùng của phiên đấu giá lô đất 3-12, nên một số nhà đầu tư khác không thể “chen vào” trả giá được.

Lô 3-12 có diện tích 10.060 m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Đây là lô có diện tích lớn nhất, hệ số sử dụng đất cao nhất cao nhất, lên đến 8.95, cao tầng nhất (29 tầng); nhiều căn hộ nhất (570 căn); có giá khởi điểm cao nhất; bước giá 30 – 50 tỉ đồng và là bước giá lớn nhất trong 4 lô đấu giá. Đây cũng chính là lô có giá trúng đấu giá cao nhất lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Ông Châu kể, trong giai đoạn đầu của phiên đấu giá đã có 8 nhà đầu tư tham gia trả giá với giá đầu tiên là 3.000 tỷ đồng. Tại lần trả giá thứ 5 với mức giá 8.800 tỷ đồng thì đã có 4 nhà đầu tư dừng lại, còn lại 4 nhà đầu tư. Tiếp theo, ở lần trả giá thứ 30 với mức giá 13.200 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 11 dừng trả giá, chỉ còn lại 3 nhà đầu tư.

Đến lần trả giá thứ 49 với mức giá 18.050 tỷ đồng thì nhà đầu tư số 4 dừng trả giá và chỉ còn lại hai nhà đầu tư. Hai nhà đầu tư này tiếp tục trả giá thêm 21 lần nữa thì mới “chốt giá” và xác định nhà đầu tư trúng đấu giá. Như vậy, lô đất này đã trải qua 70 lần trả giá thì mới xác định được nhà đầu tư. Giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, tính ra đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở.

Theo tính toán của ông Châu, với mức giá trúng đấu giá cao kỷ lục, các căn hộ của cả 4 lô đất nói trên sẽ rơi vào khoảng hơn 60 tỷ đồng đến hơn 80 tỷ đồng/căn. Riêng lô 3-12, ông Châu dự đoán giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng gần 70 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (chưa bao gồm VAT).

Đừng dạy người giàu cách xài tiền!

Khác với âu lo của ông Châu, một ý kiến khác đưa ra viễn cảnh của chuyện “người giàu không khùng, đừng dạy người giàu xài tiền”:

Thứ nhất, giả sử bên cạnh lô đất vừa đấu giá, ông chủ Tân Hoàng Minh (THM) còn có 3 lô đất tương tự mới mua cách đây một vài năm với giá 300 tỷ đồng. Giờ đây THM có thể rao bán với giá “rẻ hơn 30% so với giá thị trường”, tức là khoảng 17.000 tỷ/ lô để lấy tiền thanh toán cho lô vừa trúng thầu, thì họ vẫn còn dư ra hơn 25.000 tỷ để xây tòa nhà khủng trên lô đất vừa mua mà không phải vay thêm dù chỉ một đồng.

Như vậy lợi nhuận đến từ 3 lô đất mua trước đây chứ không phải đến từ lô vừa đấu giá, lô vừa đấu giá chẳng qua là đồ trang sức xa xỉ để tôn thêm vể sang trọng lấp lánh của THM.

Thứ hai, trong trường hợp THM có rất nhiều tiền, không cần bán 3 lô mua trước đó để lo cho lô vừa đấu giá, thì giờ cộng 1 lô vừa trúng thầu và 3 lô có sẵn thì tổng cộng mới chỉ 25.400 tỷ, chia ra giá vốn trung bình mới chỉ 653 triệu đồng/m2. Nhưng mặc định tất cả 4 lô đất bây giờ đây đều được nâng lên vị thế của đất siêu kim cương có giá 2,45 tỷ/m2 để cùng bán với giá 450 – 500 triệu đồng/m2 là khả thi đó chứ…

Đ.T.

VNTB gửi BVN