Bauxite Việt Nam

Mai Bá Kiếm

Doanh nghiệp BĐS liệu đã qua cơn bĩ cực?

Thời gian qua, ngân hàng siết lãi suất cao vút là theo kiểu giê't nhầm còn hơn bỏ sót. Đúng ra chỉ cần siết các DN BĐS vay quá nhiều, thanh khoản kém, rủi ro về tài chính quá cao. Chuyện này mình nghĩ là đương nhiên phải làm.

Nhưng vì từ trước đến giờ, chắc DN dùng nhiều bài lách luật, để kiểu gì cũng vay được. Nên các ngân hàng mới chơi bài đánh cá bằng mìn, chết hết cả cá lớn cá bé. Việc này là do sự chỉ đạo của ngân hàng nhà nước thôi. Chứ ngân hàng thương mại với BĐS là anh em, cùng sống cùng chết. Mấy DN BĐS mà tèo thì kéo theo vài ngân hàng thương mại là chắc. Nên hở ra là anh em lại nương tựa nhau ngay.

Đợt giảm lãi suất này mình cho là do Ngân hàng nhà nước bật đèn xanh để cho DN còn có cửa sống. Chứ lãi suất cao cho cả làng thế này là bóp chết DN, đương nhiên gồm cả DN BĐS.

Tuy nhiên, thời điểm đen tối nhất của DN BĐS vẫn còn chưa tới đâu, bây giờ là nới tý để thở thôi. Vì luật Đất đai vẫn còn chưa vào kỳ họp QH, cơ chế về thuế vẫn đang còn mông lung. Nên người dân vẫn còn phải nghe ngóng, chưa xuống tiền đâu. Đang có đề xuất thuế đến 1 tỷ khi sở hữu căn nhà thứ 2.

Mình nghĩ việc điều chỉnh luật và thuế mới là vấn đề ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS. Lãi suất chỉ là vấn đề ngắn hạn mà thôi. Bởi vì siết anh em đầu cơ tức là đánh vào thành phần mua nhiều BĐS nhất, đấy mới là khách hàng chủ yếu của DN BĐS.

Mình nghĩ cái mà CP và Quốc hội cần động não nhất là nghĩ xem đổi luật thế nào, kiểm soát giá BĐS để đánh thuế ra sao, số liệu về sở hữu BĐS thế nào. Còn việc các ngân hàng cho vay bố láo thì cứ mạnh dạn để cho chết chung với DN BĐS yếu kém.

Chưa thấy quan tài thì chưa đổ lệ đâu. Khổ nỗi là thể chế lừa lai ngựa này nó lại cứ muốn lá rách đùm lá lành, lấy của người nghèo chi cho người giàu, nên không dám để DN và ngân hàng phá sản.

Dương Quốc Chính

Ngày 6/2/2023, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú chủ trì “cuộc họp kín” nghe báo cáo về tình hình cho vay bất động sản (BĐS), để dàn dựng cho cuộc họp công khai "thành công tốt đẹp": Hội nghị tín dụng BĐS vào ngày 8/2/2023.

Các tập đoàn BĐS xin NHNN cho phép họ được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng, vì lý do cổ phiếu mất giá và phát hành trái phiếu mới không được!

Trong khi đó, dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2022 đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, là lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,6%, KCN và KCX 2,67%, nhà ở xã hội 0,71%. Nghĩa là, các NHTM cho DN vay xây nhà ở xã hội không đáng kể, người nghèo không có nhà ở đếch hưởng được con mẹ gì từ dư nợ tín dụng BĐS tăng trưởng cao ngất này!

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu cho biết: “Năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp tại TPHCM chiếm 80%, còn lại 20% là nhà ở trung cấp”. Tức là, các DN trong Hiệp hội đéo có xây một căn hộ nhà ở xã hội nào mà bây giờ “cào mặt” la làng “Các DN hiện nay không có thanh khoản, có DN giảm 50% lương, sa thải 70-80% nhân viên.”

Xin lỗi Lê Hoàng Châu, DN hiện nay không có thanh khoản kệ mẹ nó! Chúng mày thổi giá BĐS lên trời hưởng lợi 30 năm nay rồi không hạ giá, bán đổ bán tháo, mà đòi ngân hàng giải cứu là sao?

Từ lâu, giá cả BĐS đã thoát ly khỏi giá trị thực của nó, do các DN BĐS thổi giá đất để kiếm siêu lợi nhuận. Hiện nay, bong bóng giá BĐS sắp bể, nhưng Hiệp hội BĐS và Hiệp hội ngân hàng không thống kê số lượng BĐS tồn kho, số lượng BĐS đang xây dựng dở dang, số lượng BĐS sắp triển khai… tương ứng với các khoản đầu tư, các khoản nợ của các DN XD, KD BĐS là bao nhiêu? Mà, chỉ biết “cào mặt, ăn vạ”?

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng không có số liệu đó trong tay, nên “mong muốn các DN BĐS chia sẻ với ngành ngân hàng, vì ngành ngân hàng còn phải cân đối nhiều mục tiêu mà cũng vì mục tiêu chung của nền kinh tế”. Mặc dù bà Hồng “đi guốc trong bụng đại gia BĐS” rằng: “Tôi biết có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc 50 dự án liền. Tôi không hiểu DN sẽ giải quyết thế nào khi gặp khó khăn?”.

70% dự án "vướng mắc pháp lý" mà bán lúa non là lừa đảo!

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng “thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong đó, 70% vướng mắc của thị trường là ở tính pháp lý”. Bà Hồng ám chỉ “vướng mắc tín dụng” hầu hết do "vướng mắc pháp lý". Và, chỉ có chính quyền mới giải quyết được.

Nhưng hỡi ơi! Hai đời chủ tịch TP Đà Nẵng cùng ở tù vì giải quyết “vướng mắc pháp lý” cho Vũ Nhôm. 3 phó chủ tịch TP HCM ở tù vì giải quyết “vướng mắc pháp lý” cho: Dương Thị Bạch Diệp, Lê Thị Thanh Thúy, Vũ Nhôm và Lê Tấn Hùng. Chưa kể, bí thư và chủ tịch, phó chủ tich tỉnh Bình Dương; chủ tịch, phó chủ tịch Bình Thuận, nhiều lãnh đạo nhiều tỉnh khác cùng ở tù vì giải quyết “vướng mắc pháp lý” cho các DN BĐS.

Bà Hồng không có thẩm quyền giải quyết "vướng mắc pháp lý", lãnh đạo các tỉnh thành đều run tay - lạnh cẳng khi xem xét "vướng mắc pháp lý"! Trong 70% dự án “bán lúa non”, người mua "BĐS hình thành trong tương lai" coi như "sẽ hình thành trong kiếp sau"!

Đại gia BĐS hèn hơn những người bán hoa tết!

Khi thấy những người bán hoa Tết đập bỏ các chậu hoa chiều 30 Tết, tôi muốn khóc vì thương họ, nên không viết bài phê phán thói hét giá cao vào những ngày đầu chợ hoa. Tại sao chúng ta không chửi APPLE'S IPHONE bán nhỏ giọt với giá khủng khi chào một sản phẩm mới cho khách xộp xài trước, rồi sau đó hạ giá dần cho khách bình dân mua.

Tại sao những người bán hoa Tết, mỗi năm chỉ có một lần, không có quyền áp dụng “Chiến lược giá hớt váng (Price Skimming Strategy)” của APPLE'S IPHONE? Nhiều nhà báo, Fbkers còn dạy họ, giả dụ chậu cúc (cao 1m) giá thành 200.000 đ thì bán 400.000 đ đầu vụ thôi, bán chi tới 2 triệu đồng?

Thật ra, nhiều năm trước, khi kinh tế tăng trưởng, người bán hoa Tết áp dụng “chiến lược giá hớt váng” thành công, nhưng 3 năm nay kinh tế khó khăn, khách xộp (Trung tâm mua sắm, trung tâm giải trí, ngân hàng, nhà hàng, khách sạn, công ty) không còn nhiều tiền chơi xộp nên người bán hoa Tết thất bại!

Trái lại, không nhà báo và Fbkwers nào dám chửi các đại gia BĐS đã không áp dụng “chiến lược giá hớt váng” để người có “thu nhập trung bình” còn cơ hội mua được nhà? Các đại gia BĐS hèn hơn người bán hoa Tết, không dám đập bỏ BĐS dở dang, tồn kho của mình, cũng không hạ giá BĐS, mà cứ “cào mặt” đòi ngân hàng giải cứu!

Bà Hồng không đòi các DN BĐS hạ giá để tự cứu mình, vì hạ giá BĐS thì “tài sản thế chấp ngân hàng” cũng teo lại. Hãy xem Agribank bán đấu giá 5 tài sản thế chấp (QSDĐ của 5 miếng đất trên 2.000m2/miếng) đảm bảo cho khoản vay của Cty CP Nông dược HAI tại Agribank CN Phú Nhuận. Mức giá khởi điểm trọn gói là 42,036 tỷ đồng, sau đó giảm tới 18 tỷ đồng mà không ai mua!

Agribank 6 lần bán Rolls-Royce Ghost mạ vàng từ 10 tỷ đồng ban đầu đã giảm xuống còn 8,587 tỷ đồng, và 5 lần bán Rolls-Royce Phantom Lửa thiêng 19,41 tỷ đồng, giảm 8,59 tỷ đồng, mà vẫn ế!

Bong bóng BĐS mà bể thì hơn bom hạt nhân! Chỉ có báo Tuổi Trẻ dám chơi bài phản biện: "Đừng bắt nền kinh tế làm "con tin" để kêu gọi giải cứu BĐS"

M.B.K.

Nguồn: FB Kiem Mai Ba