Bauxite Việt Nam

Phan Mai Lợi 

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua giống như một khu chợ ảo, nơi giá cả không còn do giá trị thật quyết định mà do những “tay lái” đầu cơ và các chiêu thức tài chính - pháp lý mập mờ dẫn dắt. 

Nhưng từ phán quyết mạnh tay của Tòa án khu vực TP.HCM tuyên vô hiệu các “văn bản thỏa thuận đặt cọc”, đến chỉ đạo quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP.HCM - Đồng Nai) tạm dừng cho vay đối với các hình thức đặt cọc chưa đủ điều kiện. Có thể nói, Nhà nước đang ra tay dẹp loạn một thị trường đầy cạm bẫy, để đưa giá trị thật trở về đúng chỗ của nó.

Từ “giấy hứa” đến “bong bóng niềm tin”

Cách đây chưa lâu, không ít người dân tưởng rằng mình đang “đầu tư thông minh” khi ký những văn bản nghe rất hợp lý – “thỏa thuận đặt cọc”, “giữ chỗ”, “cam kết mua bán” – mà thực chất chỉ là giấy hứa hẹn cho một sản phẩm chưa tồn tại về pháp lý. 

Những tờ giấy đó, được các môi giới tô vẽ bằng ngôn ngữ mỹ miều: “Suất nội bộ”, “ưu tiên thanh toán sớm”, “cơ hội sinh lời vàng”. Và để biến “giấy hứa” thành “tiền thật”, họ dễ dàng tiếp cận các khoản vay ngân hàng, đôi khi chỉ cần hợp đồng nguyên tắc thay vì hợp đồng mua bán được công chứng.

Hệ quả là gì? 

Khi Tòa án khu vực TP.HCM ra phán quyết tuyên vô hiệu các “văn bản thỏa thuận” ấy vì vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, bong bóng niềm tin nổ tung. Người mua không nhận được nhà, tiền đặt cọc bị treo lơ lửng. Ngân hàng thì đối mặt nguy cơ nợ xấu vì tài sản đảm bảo trở thành “không khí”. Thị trường bị tê liệt trong sự hỗn loạn niềm tin.

Động thái dứt khoát của Ngân hàng Nhà nước, cú “phanh gấp” để tránh lao dốc

Giữa bối cảnh ấy, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 xuất hiện hôm 20/10 như một cú phanh gấp cần thiết. Văn bản yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các văn bản thỏa thuận mập mờ, đồng thời rà soát toàn bộ các khoản tín dụng có rủi ro pháp lý tương tự.

Nói cách khác, nguồn oxy của đầu cơ đã bị cắt. Khi ngân hàng không còn rót vốn cho những khoản “mua trên giấy”, thị trường lướt sóng tự khắc xẹp. Những chủ đầu tư sống nhờ dòng tiền huy động sớm phải quay lại quỹ đạo pháp lý – có giấy phép xây dựng, có văn bản chấp thuận bán, có bảo lãnh ngân hàng – mới được quyền huy động vốn.

Đó không chỉ là động thái bảo vệ hệ thống ngân hàng khỏi rủi ro tín dụng, mà còn là thông điệp công lý cho người mua nhà: Không ai còn có thể “lách luật” để bán thứ chưa được phép bán.

Thị trường chao đảo, nhưng nền móng được đặt lại

Đúng, thị trường sẽ chịu cú sốc ngắn hạn. Dòng tiền đầu cơ bị chặn, giao dịch “suất nội bộ” tê liệt, nhiều chủ đầu tư đang xoay vòng vốn bằng tiền đặt cọc sớm sẽ lâm cảnh khó khăn thanh khoản. Nhưng đó là cái đau cần thiết để chữa lành một cơ thể bệnh mãn tính.

Trong dài hạn, chính cú sốc ấy sẽ tạo ra một thị trường minh bạch, lành mạnh, nơi giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi tin đồn, “giấy hứa” hay chiêu trò truyền thông, mà bởi pháp lý, chất lượng và nhu cầu thực.

Truyền thông đang đứng về phía ai?

Điều đáng nói là trong khi cơ quan quản lý đang nỗ lực làm sạch thị trường, một bộ phận truyền thông nếu không im lặng hoặc né tránh, thì còn “đánh tiếng” bênh vực các nhóm lợi ích, các doanh nghiệp vi phạm với lý do “để thị trường tự điều chỉnh”.

Đó là cách nói nghe có vẻ tự do nhưng thực chất là vô cảm với người yếu thế. Bởi “thị trường tự điều chỉnh” chỉ đúng khi các bên có vị thế ngang nhau. Còn trong thị trường bất động sản Việt Nam, một bên là chủ đầu tư và ngân hàng – nắm thông tin, pháp lý, quyền lực; bên kia là người dân – gửi cả gia sản trong một hợp đồng đặt cọc mà họ không hiểu hết.

Truyền thông, nếu không chọn đứng về phía công lý, ít nhất phải đứng về phía những người dễ tổn thương hơn – những người mua nhà lần đầu, những gia đình gửi trọn niềm tin vào những tấm bảng quảng cáo lung linh.

Phán quyết của Tòa án khu vực TP.HCM và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước KV2 vừa qua có thể được xem là bước ngoặt lớn, cùng sự "vào cuộc" của các Sở Xây dựng Khánh Hòa, TP.HCM trong quá trình lập lại trật tự thị trường bất động sản Việt Nam. Nó giống như việc “dẹp loạn” một khu chợ hỗn tạp để trả lại lề luật, kỷ cương và công bằng.

Khi tiền không còn dễ đổ vào những “giấc mơ trên giấy”, người làm ăn tử tế sẽ có cơ hội lớn hơn; người mua nhà chân chính được bảo vệ tốt hơn; còn những ai chỉ biết “thổi giá” và “vẽ tương lai” sẽ phải đối diện thực tế.

Thị trường bất động sản rồi sẽ ấm trở lại, nhưng đó phải là hơi ấm từ giá trị thật, chứ không phải hơi nóng từ những cơn sốt ảo. Và truyền thông, nếu muốn lấy lại niềm tin xã hội, cũng cần “dọn dẹp” chính mình – chọn đúng phía trong cuộc chiến giữa thật và ảo, giữa lợi ích công và quyền lực tiền.

22.10.2025

P.M.L.

Nguồn: FB Lợi Phan Mai