Bauxite Việt Nam

Nguyễn Ngọc Chu

Kết luận của tác giả: “Không đi vào tranh luận chi tiết. Nhìn một cách tổng lược, ƯỚC LƯỢNG THÔ nêu trên cho thấy bài toán nhà ở xã hội cho Hà Nội là bài toán tìm ra lời giải không khó. Chỉ là phụ thuộc vào tài năng và đức độ của người đứng đầu”, tưởng là một kết luận sẽ được giải quyết khỏe nhẹ như không, nào ngờ là một câu hỏi mà theo chúng tôi, ở thể chế của Việt Nam hiện nay tuyệt không bao giờ giải quyết được. Vì sao vậy? Chưa nói đến sự thay đổi trắng đen nhãn tiền về những khái niệm như “sở hữu toàn dân” không hiểu vì sao và nhờ phép thuật nào mà trong bóng tối bỗng đã hóa thân thành “sở hữu tư nhân của tư bản đỏ” trên thực chất một cách âm thầm nhưng không sao cưỡng lại –  chỉ cần hỏi Nguyễn Ngọc Chu một câu hỏi nhẹ nhàng thôi, rằng từ trước đến nay, lớp người có chuyên sâu [tức là “có tài năng”] như anh có lần nào được ông nhà nước tham vấn ý kiến về một vấn đề gì quan trọng của đất nước hay không; chỉ cần hỏi thế là cái gọi bằng “lời giải không khó” của tác giả, ngay tác giả cũng thấy đó là sự “bắc thang trèo lên trời”.

Bauxite Việt Nam

 

I. CÓ BAO NHIÊU HA ĐẤT VÀNG NHƯ ‘CAO XÀ LÁ’?

“Tại sao đất của Nhà nước lại thành tư nhân hết rồi?” là câu hỏi của Tổng Bí thư Tô Lâm trong buổi tiếp xúc cử tri Hà Nội vào chiều ngày 30/9/2025 [1]. Thì chỉ hơn 1 tuần sau đã có câu trả lời: “Hà Nội thu hồi 11 ha đất vàng ‘Cao Xà Lá’để làm dự án Vinhomes Smart City [2]!

Nhớ lại 8 năm trước, phát biểu tại cuộc họp về điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, tháng 7 năm 2017, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc dõng dạc: “Làm sao lại cho xây nhà 50 tầng ở Giảng Võ? Ai cho phép làm như thế? Hà Nội phải rà soát lại toàn bộ quy hoạch, không thể để phá vỡ quy hoạch chung Thủ đô.” [3,4].

Tưởng là sau câu hỏi của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc thì khu đất triển lãm Giảng Võ sẽ không còn là khu chung cư 50 tầng, mà sẽ là không gian công cộng phục vụ cộng đồng. Ai ngờ, đâu vẫn vào đấy. Câu hỏi chỉ là câu hỏi. Dù đó là lãnh đạo thuộc hàng cao nhất của Nhà nước.

Theo báo cáo 2022–2024 của Bộ Xây dựng & UBND TP Hà Nội, có khoảng 120 cơ sở công nghiệp, bệnh viện, trường đại học, cơ quan hành chính nằm trong diện phải di dời khỏi 4 quận lõi: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, tổng diện tích ước tính khoảng 250-320 ha [5-8]. Đến 2024, đã di dời thực tế hoặc phê duyệt chuyển đổi khoảng 65-70 khu đất. Trong số này, các khu đất đã hoặc đang quy hoạch lại thành khu đô thị, thương mại, cao tầng chiếm khoảng 80% [9-12]. Xin liệt kê 10 dự án sau:

1. Khu triển lãm Giảng Võ – 148 Giảng Võ, Ba Đình – 6,8 ha – 45–50 tầng – VEFAC (Vingroup chiếm 90% cổ phần), Vinhomes.

2. Khu Cao-Xà-Lá – 233, 233B, 235 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân – 11 ha – 35-50 tầng - Xavinco, Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Thăng Long và Công ty TNHH Xalivico. Trong đó, Công ty Xavinco được góp vốn bởi Vingroup (tỷ lệ 96,4%).

3. Nhà máy Dệt 8/3 – 460 Minh Khai, Hai Bà Trưng – 11,2 ha – 30-35 tầng – Công ty Cổ phần Dệt 8/3 (Vinatex), Văn Phú – Invest.

4. Nhà máy Dệt kim Đông Xuân – Ô Chợ Dừa, Đống Đa – 3,5 ha – 25-30 tầng – Công ty CP Dệt kim Đông Xuân (Vinatex).

5. Nhà máy Cơ khí Trần Hưng Đạo – 76 Tôn Đức Thắng, Đống Đa – 2,5 ha – 25 tầng – Hanel, Sông Hồng Group.

6. Nhà máy Xe lửa Gia Lâm – QL5, Long Biên – 20 ha – 25-40 tầng – Vinhomes

7. Nhà máy Dệt kim Thăng Long (Thăng Long Garden) – 250 Minh Khai, Hai Bà Trưng – 4,2 ha – 30 tầng – Vinatex.

8. Nhà máy Bia Hà Nội – Hoàng Hoa Thám, Ba Đình – 4,3 ha – 35 tầng – Habeco, BRG.

9. Nhà máy Bóng đèn Phích nước Rạng Đông (cơ sở cũ) – Thanh Xuân – 5,7 ha – 35 tầng – Rạng Đông RALACO.

10. Nhà máy Cơ khí Hồng Hà – Láng Hạ, Đống Đa – 3,5 ha – 30 tầng – Hồng Hà Group HAMECO, T&T Group [5-12].

Thay vì trở thành không gian xanh, mở rộng giao thông, phục vụ cho cộng đồng, thì gần như toàn bộ 250-320 ha đất di dời lại được chuyển đổi thành các tổ hợp nhà ở, thương mại, cao 25-50 tầng. Điều này làm cho mật độ dân cư nội đô gia tăng và sẽ đưa đến các thảm hoạ cho giao thông thành phố cùng với nhiều bất lợi khác.

II. 11 ĐIỀU BẤT LỢI TRÔNG THẤY “MÀ ĐAU ĐỚN LÒNG”

Vì cư dân nội đô đông nên mới phải di dời các cơ sở sản xuất, các trường học, các cơ quan ra xa trung tâm thành phố. Không có lẽ lãnh đạo Hà Nội và cả Chính phủ không nhìn thấy những bất lợi dưới đây? Đã nhìn thấy tại sao vẫn cho phép?

1. Tắc nghẽn giao thông và quá tải hạ tầng đô thị: Các tuyến trung tâm như Giảng Võ, Nguyễn Trãi, Minh Khai, Tôn Đức Thắng… vốn chật hẹp nay thêm hàng chục nghìn cư dân và phương tiện mới, khiến giao thông tê liệt, hạ tầng kỹ thuật – xã hội bị quá tải trầm trọng.

2. Gia tăng bất công bằng xã hội: Đất vàng công sản được giao cho một nhóm nhỏ doanh nghiệp bất động sản, họ thu lợi chênh lệch hàng nghìn tỷ đồng trong khi cộng đồng không được hưởng lợi từ tài nguyên công.

3. Thiếu nhà ở xã hội, loại trừ người thu nhập thấp: Các dự án gần như không dành tỷ lệ đáng kể cho nhà giá rẻ, toàn bộ hướng tới căn hộ cao cấp vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân.

4. Gia tăng ngập úng nội đô: Diện tích bê tông hóa gần như toàn bộ, không còn bề mặt thấm nước, lượng nước thải sinh hoạt tăng mạnh nhưng hệ thống thoát nước không được mở rộng; nhiều tuyến cống cũ quá tải, gây ngập nặng sau mưa lớn.

5. Thiếu hạ tầng công cộng, tiện ích xã hội: Không được đầu tư tương xứng về trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe, công viên; tình trạng “nhà cao – hạ tầng thấp” phổ biến.

6. Mất cân bằng không gian xanh – công cộng: Quỹ đất sau di dời không được quy hoạch thành công viên, hồ điều hòa hay quảng trường mà bị phủ kín bởi khối bê tông, khiến nội đô thiếu không gian sinh thái và thoát khí.

7. Gia tăng ô nhiễm, hiệu ứng đảo nhiệt: Mật độ xây dựng cao và thiếu cây xanh làm nhiệt độ trung bình đô thị tăng 1–2°C, giảm khả năng thấm nước, gây úng cục bộ.

8. Phá vỡ cảnh quan, di sản và bản sắc đô thị: Các toà nhà cổ, các nhà máy, công trình có giá trị lịch sử – kiến trúc bị xóa sổ, thay bằng tổ hợp cao tầng đơn điệu, làm mất đặc trưng không gian Hà Nội.

9. Chênh lệch giá đất, thao túng thị trường: Giá đất quanh dự án tăng đột biến, làm biến động thị trường. Các nhà đầu tư bất động sản lớn thâu tóm các dự án lớn, điều phối thị trường.

10. Nguy cơ gia tăng tham nhũng: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng có thể bị tác động bởi lợi ích nhóm. Nhiều dự án bị điều chỉnh quy hoạch, tăng tầng cao và mật độ vượt quy định. Đây là môi trường dưỡng sinh cơ hội tham nhũng.

11. Tăng mật độ dân cư – đi ngược chủ trương giãn dân nội đô: Các khu công nghiệp, cơ quan mật độ thấp bị thay bằng khối nhà cao tầng, khiến dân số khu lõi tăng nhanh, phá vỡ mục tiêu giảm tải dân số trung tâm.

Cứ tiếp tục phát triển bất động sản như hiện tại, giao thông Hà Nội sẽ thảnh thảm hoạ. Và đất vàng Hà Nội tiếp tục rơi vào tay các “ông bà” bất động sản lớn. Câu hỏi của Tổng Bí thư Tô Lâm “TẠI SAO ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC LẠI THÀNH TƯ NHÂN HẾT RỒI” – là hỏi những người được quyền cấp phát đất. Điều đó có nghĩa là, bắt đầu từ cấp xã hiện nay (cấp huyện trước đây), đến cấp tỉnh thành, rồi đến cấp Chính phủ – ở mọi cấp độ, người đứng đầu đều phải có trách nhiệm trả lời câu hỏi của Tổng Bí thư Tô Lâm. Suy cho cùng, cấp cao nhất phải chịu trách nhiệm lớn nhất.

Bởi vậy, chừng nào Bộ Chính trị chưa quyết định được thể thức hợp lý về quyền sở hữu đất đai thì các “ông bà” bất động sản lớn tiếp tục thâu tóm đất vàng và khuynh đảo thị trường. Lợi nhuận bất động sản ở những khu đất vàng sẽ dẫn đến gia tăng mật độ cư dân và giao thông theo chiều hướng không kiểm soát được.

III. NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG?

“Mọi người sinh ra đều bình đẳng”. Bình đẳng cả sở hữu đất đai. Từ đất đai sẽ có nhà ở, có lương thực sinh sống. Nhưng khi đất đai đã bị quốc hữu hoá, thì quyền sở hữu đất đai đã không còn bình đẳng. Nên Tổng Bí thư Tô Lâm mới phải hỏi: “TẠI SAO ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC LẠI THÀNH TƯ NHÂN HẾT RỒI”?

Dành “đất vàng” nội đô cho các tỷ phú bất động sản xây nhà đắt tiền, thậm chí còn làm nhà hát opera giúp tăng giá trị, thì cũng phải dành đất xây nhà cho đa số người lao động thu nhập trung bình và thấp.

Các thành phố Singapore, Bangkok, Bắc Kinh, Tokyo đều là siêu đô thị châu Á, “đất xắt ra vàng”, nhưng họ đều có cách giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, bằng cách thức khác nhau, phản ánh đặc trưng về thể chế, thị trường và quy hoạch đô thị.

Ví như Singapore, đất rất hẹp, nhưng có ‘Mô hình nhà ở xã hội’ thuộc loại thành công bậc nhất thế giới do HDB (Housing & Development Board) quản lý. Khoảng 80-85% dân số Singapore sống trong nhà HDB. Nhà nước trực tiếp quy hoạch, xây dựng, bán dạng sở hữu 99 năm, giá thấp hơn thị trường 20-40%, được trợ cấp theo thu nhập qua Quỹ tiết kiệm CPF (Central Provident Fund) và vay lãi suất thấp (2.6%). Nhà được bố trí xen kẽ khu thương mại – giao thông – giáo dục, giúp tránh khu ổ chuột. Chính phủ kiểm soát cân bằng sắc tộc qua “ethnic quota” (“tỷ lệ dân tộc”). Kết quả là từ những năm 1980 đã không còn nhà ổ chuột, mức hài lòng rất cao. Giúp cho xã hội ổn định, trung lưu hóa dân cư đô thị.

Hà Nội đất chật người đông. Nên phải xây dựng tận dụng tối đa về chiều cao cho phép. Ngoại trừ các khu vực trung tâm buộc phải xây dựng nhà thấp, hệ số sử dụng đất (FAR - Số tầng × Mật độ xây dựng (%)) ≤ 4–6, thì các khu vực mới phát triển cần đưa chỉ số FAR lên mức 12-16, với chiều cao 30-50 tầng. Thậm chí nhiều khu vực phải xây cao trong khoảng 40-60 tầng. Ví dụ như trong quy hoạch được phê duyệt cho Dự án Thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (Smart City Bắc Hà Nội), thì khu lõi tài chính – thương mại trung tâm cao 25-35 tầng, cao nhất 45 tầng; Còn khu nhà ở cao tầng ven trục Nhật Tân – Nội Bài trong khoảng 20-30 tầng, tối đa 35 tầng. Đây là quy hoạch chưa tiết kiệm đất. Các toà nhà theo trục Nhật Tân – Nội Bài cần xây dựng trong khoảng 40 - 60 tầng.

Tấc đất tấc vàng. Đưa ra chỉ số FAR để nói tới nhà ở cho người thu nhập thấp cũng cần xây dựng cao 30-40 tầng, chứ không ở mức 10-15 tầng như cách quy hoạch hiện nay.

MỘT ƯỚC LƯỢNG THÔ. Với nhà cao 40 tầng, chỉ số FAR =15, căn hộ trung bình 75 m² +15% diện chung = 86,25 m²/căn. Với diện tích 263 ha sẽ xây dựng được 457.143 căn hộ. Đủ phục vụ cho 2 285 715 người dân (1 hộ =5 người). Mật độ xây dựng tương đương khoảng 1.738 căn/ha. Lưu ý là chưa bao gồm đất cho giao thông, trường học, công viên, bãi đỗ xe. Thực tế cần cộng thêm 15-25% đất để đảm bảo hạ tầng và tiện ích.

Giá thành xây dựng, dù xây cao 40 tầng, có chất lượng khá, cũng chỉ dao động trong khoảng 12-15 triệu VND/m2. Giá này, các công ty xây dựng tư nhân có thể thẩm định độ chính xác.

Ai sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội? Rất nhiều công ty có thể làm tốt, mà hoàn toàn không bắt buộc phải là các tỷ phủ bất động sản. Các tỷ phú bất động sản cần lời lớn. Họ ít quan tâm đến nhà ở xã hội. Nhưng các công ty tư nhân khác, đã thành lập và chưa thành lập, sẵn sàng tham gia các dự án nhà ở xã hội với lợi nhuận ròng 5-10%. Biết huy động họ, giá nhà Hà Nội sẽ không bị khuynh đảo bởi các tỷ phú bất động sản hiện tại. Lúc đó giá nhà sẽ trở về mức khoảng 20 triệu đồng/m2 - mức mà cả triệu người lao động hy vọng có thể với tới để sở hữu căn hộ cho gia đình mình.

Chỉ cần một diện tích 263 ha, nhỏ hơn 272 ha dự án Smart City Bắc Hà Nội, là có thể giải quyết bài toán nhà ở cho 2.285 715 người dân. Nếu tính khu vực nội đô mở rộng, gồm 12 quận hiện nay (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông) có diện tích: khoảng 330-350 km² với dân số đô thị khoảng 4,5–5 triệu người sinh sống thường xuyên, thì 457.143 căn hộ/263 ha, đủ phục vụ cho khoảng 45-50% dân số nội đô mở rộng.

Với Singapore, để có 263 ha đất không phải là bài toán dễ, khi phải bỏ tiền mua đất của tư nhân. Nhưng với Hà Nội, để có 263 ha đất xây nhà ở xã hội là bài toán đơn giản, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cần lưu ý để biết, rằng bình quân mỗi năm Hà Nội giao hoặc cho thuê từ 800–1.200 ha đất cho các dự án đầu tư mới.

Không đi vào tranh luận chi tiết. Nhìn một cách tổng lược, ƯỚC LƯỢNG THÔ nêu trên cho thấy bài toán nhà ở xã hội cho Hà Nội là bài toán tìm ra lời giải không khó. Chỉ là phụ thuộc vào tài năng và đức độ của người đứng đầu.

Không dành 263 ha đất xây dựng nhà ở xã hội phục vụ cho khoảng 2 285 nghìn dân, thì đến một ngày, một thiểu số người cũng dành được “Phần con sư tử” (“The lion’s share”) đất của Hà Nội. Lúc đó, câu hỏi “TẠI SAO ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC LẠI THÀNH TƯ NHÂN HẾT RỒI” không còn là câu hỏi, chỉ là một cảm thán thừa nhận sự tồn tại thực tế. Bởi vậy, “TẠI SAO ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC LẠI THÀNH TƯ NHÂN HẾT RỒI” là câu hỏi thức tỉnh, là sự day dứt thôi thúc tìm câu trả lời.

Không thể né tránh là vấn đề giá nhà “trên trời” ở Hà Nội. Không thể né tránh là vấn đề nhà ở xã hội cho hàng triệu người lao động. Giải bài toán sau sẽ ảnh hưởng đến lời giải bài toán trước. Và tiếp theo nữa, là bài toán sở hữu. Giải bài toán cuối cùng mới thực sự tạo ra ‘năng lượng phản ứng hạt nhân’ để đất nước có cơ hội vươn mình.

TÀI LIỆU DẪN

[1] https://dantri.com.vn/.../tong-bi-thu-to-lam-tai-sao-dat...

[2] https://vnexpress.net/ha-noi-thu-hoi-khu-dat-vang-nguyen...

[3] Báo VnExpress, bài “Thủ tướng: Ai cho phép xây nhà 50 tầng ở Giảng Võ?”, đăng ngày 7/7/2017; https://vnexpress.net/thu-tuong-ai-cho-phep-xay-nha-50....

[4] Báo Tuổi Trẻ, bài “Thủ tướng: Ai cho phép xây nhà 50 tầng ở Giảng Võ?”, đăng cùng ngày 7/7/2017; https://tuoitre.vn/thu-tuong-ai-cho-phep-xay-nha-50-tang....

[5] Bộ Xây dựng & UBND TP Hà Nội, “Báo cáo kết quả thực hiện Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và kế hoạch di dời các cơ sở công nghiệp, bệnh viện, trường đại học ra khỏi khu vực nội đô lịch sử giai đoạn 2021–2024”, Hà Nội, 2024.

[6] UBND TP Hà Nội, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, “Danh mục và tiến độ di dời các cơ sở công nghiệp, y tế, giáo dục, trụ sở bộ ngành ra khỏi nội đô”, Báo cáo tổng hợp trình HĐND TP, 2023.

[7] Báo Nhân Dân, “Hà Nội: Gần 70 khu đất vàng sau di dời cơ sở công nghiệp đang được quy hoạch lại”, đăng ngày 22/10/2024.

[8] Báo Tiền Phong, “Hà Nội: Hơn 100 cơ sở phải di dời khỏi nội đô, mới chuyển được hơn một nửa”, đăng ngày 10/4/2024.

[9] Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội (HUPI), “Báo cáo đánh giá hiện trạng sử dụng đất sau di dời cơ sở công nghiệp tại 4 quận lõi Hà Nội”, Hà Nội, 2023.

[10] Báo Lao Động, “80% ‘đất vàng’ sau di dời cơ sở sản xuất tại Hà Nội chuyển sang dự án thương mại”, đăng ngày 16/6/2023.

[11] Báo Vietnamnet, “Đất vàng sau di dời ở Hà Nội biến thành cao ốc, trung tâm thương mại”, đăng ngày 12/9/2024.

[12] Báo Lao Động, bài “Khu đất vàng Nhà máy xe lửa Gia Lâm sẽ thành tổ hợp đô thị 40 tầng của Vinhomes”, ngày 21/11/2023.

Tác giả gửi BVN