Bauxite Việt Nam

Phạm Thế Anh 

Theo Báo cáo về tình hình lao động và việc làm Quý 2 năm 2025 của Cục Thống kê (NSO), thu nhập bình quân một lao động của cả nước là 8,2 triệu đồng/tháng, hay chưa đến 100 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, giá một căn hộ chung cư thường thường bậc trung, hai phòng ngủ, xa nội đô ở các thành phố lớn như HN hay SG hiện nay rơi vào khoảng 5 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là, một người lao động với mức thu nhập cao gấp đôi mức thu nhập bình quân ở trên (16 triệu đồng/tháng hay 200 triệu đồng/năm) cũng phải mất khoảng 25 năm đi làm (không ăn uống gì) mới chỉ đủ trả tiền gốc cho một căn hộ 2 phòng ngủ, chứ chưa nói gì đến trả lãi vay hàng tháng. Nếu hai vợ chồng cùng đi làm và trả tiền mua nhà thì thời gian trả gốc giảm còn một nửa. Nếu ăn uống sinh hoạt bình thường và nuôi 1 con nhỏ thì thời gian trả gốc có thể lên tới 30-40 năm.

Giả sử nếu chấp nhận cả đời đi làm chỉ để mua nhà thì những người có mức thu nhập trung bình cao ở trên cũng không đủ khả năng trả lãi hàng tháng. Nếu vay ngân hàng 3,5 tỉ (70%), với lãi suất 7%/năm thì số tiền lãi phải trả của năm đầu tiên sẽ là 245 triệu, lớn hơn tổng thu nhập kiếm được. Tiền gốc không trả được thì lãi những năm tiếp sau sẽ không giảm. Điều này cho thấy giá nhà hiện nay đã vượt quá xa khả năng thanh toán của những người được gọi là có thu nhập ở mức trung bình cao ở những đô thị lớn.

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của người dân. Tăng trưởng kinh tế cao là tốt, nhưng nếu tăng trưởng cao mà không ổn định được giá nhà, để nó ngày càng tăng nhanh hơn thu nhập của người dân thì sẽ không đạt được mục đích an sinh, chất lượng cuộc sống sẽ đi xuống.

Do vậy, ổn định giá bất động sản cần được xem là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá thành tích kinh tế và cần được đưa vào hệ thống chỉ tiêu kinh tế - xã hội của Quốc hội để giám sát hàng năm. Bởi lẽ, khi giá bất động sản tăng nóng và vượt xa tốc độ tăng thu nhập, người dân khó tiếp cận nhà ở, mục tiêu an sinh xã hội bị đe dọa và chất lượng cuộc sống suy giảm. Tình trạng sốt giá và đầu cơ bất động sản không chỉ làm gia tăng bất bình đẳng và bất ổn xã hội, mà còn ngày càng tích tụ rủi ro cho hệ thống tài chính và cả nền kinh tế. Kiểm soát và duy trì sự ổn định của giá nhà chính là một thước đo quan trọng phản ánh sự phát triển bền vững và lành mạnh của nền kinh tế.

(Khoảng hơn chục năm trước đây tôi có được biết NSO bắt đầu tiến hành xây dựng chỉ số giá nhà nhưng đợi mãi chưa thấy công bố. Có lẽ dự án này của họ đã bị dừng lại. 

Cho dù việc thu nhập thông tin giá giao dịch nhà đất trên thị trường thứ cấp là khó, tuy nhiên, thông tin về giá mở bán của các chủ đầu tư là công khai, không hiểu sao đến nay NSO vẫn chưa xây dựng được chỉ số giá nhà, ít nhất là đối với phân khúc chung cư hay nhà liền kề trên thị trường sơ cấp?)

Những năm 2007-2010, không rõ học được ở đâu mà một số nhà hoạch định và thực thi chính sách, và thậm chí là cả chuyên gia kinh tế, cho rằng nếu lạm phát thấp hơn tăng trưởng GDP là sự thành công. Các chính sách vĩ mô thời đó cũng có vẻ theo đuổi mục tiêu này. Bơm thật mạnh để sao cho đạt tăng trưởng cao, bất chấp chấp rủi ro lạm phát và tỷ giá. Kết quả thế nào thì thực tế đã chỉ ra, giá cả sinh hoạt sau đợt đó tăng 2-3 lần, chứ không phài vài chục phần trăm như CPI công bố.

Những năm gần đây chính sách kinh tế vĩ mô lại có một mục tiêu lạ kì khác đó là tăng trưởng tín dụng. Thay vì coi nó là công cụ, là mục tiêu trung gian, thì người ta lại xếp tăng trưởng tín dụng ngang với các mục tiêu cuối cùng như lạm phát, tỷ giá, hay tăng trưởng GDP. Một số chuyên gia còn xui rằng muốn tăng trưởng từng này…, thì tăng trưởng tín dụng phải từng này…, cứ thế mà làm. Chính phủ gần đây còn doạ thanh tra những ngân hàng nào “tự huỷ” bằng cách huy động mà không cho vay, hay huy động nhiều mà cho vay ít. Doạ thế khác nào ép các ngân hàng phải cho vay mà xem nhẹ các chuẩn mực an toàn tài chính.

Cách thúc đẩy tín dụng dễ nhất là đẩy giá bất động sản. Nếu giá một căn hộ là 5 tỷ thì ngân hàng có thể cho vay 3,5 tỷ (70%), nhưng nếu giá căn hộ đó được đẩy lên 10 tỷ, thì ngân hàng có thể cho vay 7 tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng từ đó mà ra.

Gần đây các ngân hàng rất tích cực phối hợp với các công ty phát triển bất động sản để ủn giá bất động sản lên cao. Chiêu thức miễn lãi và không phải trả gốc trong 2-3 năm đầu khi vay mua nhà là nhằm mục đích này. 

Kinh tế học dạy rằng “không có bữa trưa nào là miễn phí”. Tiền lãi không phải trả đó đã được đẩy vào giá nhà. Đây là một mũi tên trúng hai mục đich: ngân hàng thì cho vay được nhiều hơn nhờ bất động sản được định giá cao, qua đó đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng; các công ty bất động sản thì dụ được giới đầu cơ vì họ không phải chịu sức ép trả lãi trong 2-3 năm đầu và tỷ lệ đòn bẩy hấp dẫn. Trong thời gian 2-3 năm đó, nếu giá nhà tăng 10% thì họ sẽ lãi 33,3% trên số vốn nộp vào, nếu giá nhà tăng 30% thì lãi sẽ là gấp đôi. Cả xã hội quay cuồng với bất động sản là vì thế.

Bà con lao động gom góp những đồng tiền tiết kiệm ít ỏi gửi vào ngân hàng, ngân hàng dùng tiền đó cho vay và đẩy giá BĐS lên cao (giá hàng hoá khác cũng theo đó mà tăng cùng), bà con lại quay về cái “máng lợn rách”.

Trong mô hinh tăng trưởng dựa vào tín dụng này, người làm công ăn lương sẽ ngày càng bị bỏ lại phía sau.

P.T.A.

Nguồn: FB Phạm Thế Anh